首 页 A 重点报道 B 周刊集群 C 本地新闻 品牌活动 电子版
热门搜索关键字: 读我网 鲁商集团 鲁网
读我网 > 新闻 > 财经新闻 > 正文

司法拍卖房不限购行情渐火

2017-5-17 14:18:05 来源:山东商报

       4月19日深夜,济南限购政策再升级。20日起,济南本市户籍购买二套房,首付比例提高至60%,非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%,商贷最长年限都缩短至25年。而不在限购之列的司法拍卖房也吸引了更多的关注。记者了解到,目前山东并没有对司法拍卖房实行限购,司法拍卖房在某些方面也存在一定的优势,同时,业内人士也建议购房者,“捡漏”需谨慎,购买前一定要做好功课。 记者董金丽

 

       司法拍卖房成交量激增


 

济南法院拍卖网上挂出的拍卖标的
 
 
        据了解,所谓“司法拍卖房源”,是指遭法院强制执行的房产。拍卖前,法院相关的网站上会公布拍卖公告,法院一般是将房产委托给拍卖公司,拍卖公司再公开竞卖。在实际操作中,对于司法拍卖的房屋,不受限购的限制。
  记者在济南法院拍卖网看到,确实有不少司法拍卖房源公告,比如济南市历下区山大南路的一处70平方米的房源,起拍价为87万出头,算下来价格不到1.3万元/平方米,低于该小区目前市场上二手房挂牌均价。
  记者在济南市中级人民法院了解到,去年受济南房价上涨的影响,法院司法拍卖房的成交量激增。“去年7月到今年4月底,我们共成交了83套房,一共拍卖了1.5687亿元。同比价格增长率大概在38%-47%”济南市中级人民法院司法技术中心主任袁爱华告诉记者,原来的时候流拍很多。按照相关规定,第一次流拍的话,价格会降低20%,再次流拍价格要再降10%。现在房产的成交量上涨,“评估价也同比上涨了10%左右。”“前一阵拍卖了济南鲁能领秀城的一套137平方的房子,评估价是1.05万每平,最后成交的价格是1.35万每平。”


  司法拍卖房源不在限购之列


  济南市中级人民法院司法技术中心主任袁爱华告诉记者,司法拍卖房源相对于市面上的普通房源来讲,还是有一定区别的。“首先,司法拍卖的房产比同期市场交易的价格偏低,在价格上的优势很明显,在房价普遍高涨的今天,这也是司法拍卖房受欢迎的主要原因。”袁爱华说,“其次,被查封的房产位置有一定的优越性,小区的环境和相关的配套设施也比较好,像这些房源的地段,没有特殊的情况,持有人是不会选择出售的。”“当然,还有一大原因就是司法拍卖房不限购,随着济南限购的不断升级,很多人的购房条件达不到,但是买房又是刚需,也会考虑购买司法拍卖房。”“司法拍卖房不受限购的约束,买房之后,如果购房人符合济南市相关的落户规定,可以进行落户。”袁爱华告诉记者。
  袁爱华告诉记者,通过司法拍卖途径购房的人,可能本身就住在同一个小区,比较知根知底,购买后给父母居住,比较方便。“前一阵在青岛拍卖的一套房产就是这种情况,购房人就住在拍卖房所在的小区,对房产的情况比较了解,跟父母住在一个院儿里也比较方便。”


  可通过网络拍卖进行购买


  据袁爱华介绍,按照相关规定,司法拍卖房产通过公开的方式进行拍卖,以保证公开公正透明。“2017年1月以来,国家规定,司法拍卖要统一通过淘宝拍卖进行,不过鉴于山东情况的特殊性,我们有自己的拍卖网站发布信息,同时也通过委托拍卖公司组织拍卖活动。”
  据了解,目前司法拍卖信息发布的平台有“两微一端”,即微博、微信和今日头条客户端。同时在报纸上也有发布信息。
  同时,司法拍卖要缴纳保证金,“保证金一般是房产价格的5%-10%,最高不超过20%。竞买不成功的话,一般在24小时内无息退还保证金,但是如果竞买成功后,竞买人取消交易,则不再退还保证金。”
  对于司法拍卖过程中产生的费用,据袁爱华介绍,房产在拍卖过程中产生的水电物业管理费用,以及房产出售的增值税,一般由被执行人承担,而拍卖的佣金则一般由购房者承担。“在一些拍卖公告中,也可能会直接规定这些费用的承担人,所以在看拍卖公告的时候,一定要仔细看,弄清楚费用的承担人,如果买了一套100万的房子,却要承担之前拖欠的大量物业费用,可能就比较麻烦。”袁爱华说。
  据袁爱华介绍,司法拍卖房的交付时间,一般在法院出具的法律裁定书送达一个月之内。对于一些交付困难的,法院会进行强制执行。“买房后,可以按相关的手续办理过户。”


  购买要做哪些功课?


  同时,记者了解到,与普通房屋相比,司法拍卖房源也存在一些瑕疵。袁爱华提醒说,市民如果想购买司法拍卖房源,一定要对司法拍卖进行了解,并多了解房屋现状,多做功课。
  据袁爱华介绍,司法拍卖房存在的瑕疵,一般表现在四个方面。“首先是,这些房产可能存在租赁关系,法院在决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的,竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则,继续允许承租人使用至租赁合同结束。还有非法占用的可能,非法占用虽然不受法律保护但给竞买者带来了交房入住的障碍。”“其次则是房屋拖欠水电物业费用,长期拖欠产生的违约费用,也是很大的一笔费用,如果被执行人拒绝支付,导致物业断水断电,也会产生一系列麻烦。房主之前拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用也要自行到小区物业、居委会、水电主管部门了解下具体数额。”袁爱华说。“第三,必须搞清楚房屋是否存在抵押,因为从法律上,抵押是优先执行的。可以委托专业人士对房屋所在的土地性质、是否拖欠出让金等决定能否直接办理过户的环节了解清楚。”此外,还必须搞清楚的一点是,房屋的内部以及邻里关系的一些潜在瑕疵,也是很多人比较忌讳的,所以必须全面的、多方位的了解才行。“仔细研读拍卖公告是必须的,同时,进行实地考察也是必不可少的,排除可能存在的风险并做好相应的准备,这样才能降低购买风险、减少交易成本。”
  据记者了解,目前我省法院的司法拍卖房尚不能进行贷款,需要一次性全额付款。