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长租公寓AB面

2018-1-31 10:00:37 来源:山东商报

        租购并举,短板在租。长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者。去年以来,房地产传统市场在调控之下企稳,租赁市场鼓励政策密集出台,让一些业界人士感叹,终于等到了长租公寓的春天。而记者调查发现,作为新兴行业,长租公寓谈盈利为时尚早,行业的发展也迫切需要配套行业标准的出台。文/图实习生吴邵博记者董金丽

 

正在参加长租公寓活动的青年租客们



  入场者不断增加
  

  站在新的风口,长租公寓吸引着社会资本加速布局,而不少房地产商也开始涉足长租公寓,据统计,我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。


  曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意?


  万科泊寓项目济南负责人孙漠林表示,“国家提出当前要大力发展租购并举的制度,从政府的导向来说这个行业一定是没有问题的。”


  “以济南为例,济南有相当大的市场规模没有被开发,以泊寓这种面向20-35岁之间青年群体来讲的话,我们判断济南市的市场容量就在50万到60万人之间,其实这还是一个没有被充分挖掘的很大的市场。”孙漠林说。一二线城市房价普遍高企,年轻人受制于高房价梯度差,越来越多地由“房奴”转向租客,再加上消费升级的背景和政策的推动,青年租赁需求无疑给长租公寓带来广阔市场。


  除万科外,龙湖地产近期也将在济南推出长租公寓——冠寓。


  “冠寓是应时而生的产品,我们并非房子卖不动了才做租赁。”龙湖集团有关负责人早前曾对媒体表示,开发商做长租公寓可谓轻车熟路,“无论是获取项目、规划设计、融资建设,还是装修改造、营销推广,对龙湖来说都不陌生,我们力争到2020年租金收入超过20亿元。”

  回本至少需要6年
  

  长租公寓不仅投资回报周期长,而且前期投资非常大。


  济南简家公寓的总经理宋宝坤告诉记者,“长租公寓是投资周期较长的行业,对于轻资产来说,行业投资回报周期基本在6到8年。”


  孙漠林也表示,企业前期确实在方方面面都投入巨大,具体投入要根据实际情况来定。


  “比如我们的第一家店,望平街店,之前是闲置的厂房,装修时需要把里面的设备拆除,重新做隔间装修,改造水电暖系统,这种前期投入就比较高。”他说,“而有些比如林业大厦、软件园店,原有的酒店性质的物业,房间的格局还有基本的水电暖配套情况相对来说比较好,所以改造成本与施工周期也比较短。”


  孙漠林以万科其中一家店面为例给记者算了一笔账。“我们与原业主签订了20年的租赁合同,共计是4600平,仅第一年就支付租金140万元,根据合同,每年的租金会有不同程度的变化。随后投入大量资金将其改造成177个房间,配备网络、水电、家具、家电。同时规划设计公共活动区,配备了公共洗衣房、棋牌室、健身房、众享空间等多个功能模组。各项综合算下来这个项目基本需要6年以上的时间才可以回本。”


  “整个长租公寓的盈利情况并没有大家想象的这么高,其实还是处在一个偏低的水平。”孙漠林说。

  缺乏行业标准
  

  作为新生事物,长租公寓行业尚无行业专属标准。孙漠林认为,“不管是改造的标准还是过程的监管,目前都没有一个明确的标准。”


  “比如装修标准,相关部门要求按照酒店的消防标准进行装修改造,可实际改造过程当中却存在与实际需求不匹配的问题。还有一些需要办理的相关配套手续,目前也没有明确的标准。”他说。


  “在租户的管理上,目前也不存在一个特别明确的规范,现在只能在参照酒店旅馆业的规范去具体操作。但是,像流动人口的登记、暂住证的相关政策及当地派出所对我们的监管措施,其实在某种程度上跟我们的行业性质不太匹配。”


  对比房地产行业,孙漠林认为,租房房源的真实性缺乏集中管控平台,在某种程度上会出现劣币驱逐良币的现象,“对于我们这种企业来说,我们会根据经营情况给政府报备去交税,而对于某些个人房东来说,他们可能没有这么正规,所以无形中会对我们这种正规企业产生一定的冲击。”


  同样,宋宝坤也告诉记者,目前这个行业并没有相关的行业规范,整个租赁市场的监管,目前也没有一个比较正规的体系存在。“国家非常重视长租公寓的发展,可能今年就应该有相应的行业规范落地吧。”

  去年十月份,山东省政府办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,要求建设政府住房租赁交易平台,加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案。

  租客安全省心 但生活成本较高
  

  林昕彤是一名来济读大学的外地人,租房是她毕业后遇到的最大的问题。


  “离校前的最后几天才费尽周折找到一个与人合租的房子。”虽然做了还算充足的准备,但计划总是赶不上变化快。“过了没多久,房东突然通知我不租了,那会儿已经是冬天了,不得已,大冷的天再出去找房子。”后来小林又与朋友一起合租,可有的朋友租着租着就走了,余下的几个人负担整套房租的压力太大了。


  后来,林昕彤的同事向她推荐了一家长租公寓,“20平左右的房间,有床有柜子,独立卫生间,有油烟机可以做饭,挺全的。”林昕彤租住了一个房间,价格每月1300元,让她十分满意的是,除了房租和水电费外没有其他费用。


  “这边挺好的,之前暖气不热,他们专门派人过来给我修,出了什么问题,他们都来人给弄,而且还挺快的。”对她来说,在这里感觉到了安稳,再也不用跟过去那样似的,房东说让你走你就得走。


  标准模式下的长租公寓里,有独立客卧和卫浴,厨房、洗衣房、健身房则是共用,有的还有阅览室、活动室、影音空间。“贵是贵点,但安全有保障而且省心。”林昕彤说。


  作为业内人士,孙漠林的看法则更长远,他认为对租客来说,落户、上学、养老、医疗目前还没有匹配的政策,目前租房的权益与买房差距还很大。“租户的生活成本相对来说也比较高,目前他们的水电气暖的收费标准都是按照商业的标准来收的。”