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济南土拍新年释放新信号

2018-3-29 11:16:52 来源:山东商报

      2018年的济南土地市场开局让不少业内人士直呼有些看不懂,不过,仔细分析下来,“出让限制”一再加码,让土拍延续2017年的冷静理性。与此同时,“只租不售”“限价房”土地也接连入市,今年土地市场也释放出新的信号。 记者史尚静



  新年首场土拍意外遭遇“滑铁卢”


  今年1月10日,济南长清区迎来土地拍卖,这也是济南土地市场2018年首场土拍。然而,让不少人意外的是,继2017年火热的土地市场结束后,2018年首月济南土拍惨遭“滑铁卢”。


  此次土拍涉及长清区6宗地块,包括4宗工业用地,1宗商务金融用地和1宗居住用地。其中,位于长清区平安街道办事处玉清路以西、平安北路以北的济南经开区大于村地块,一宗占地近50亩的工业用地经过17轮竞价,最终以1810万元成交。其余3宗工业用地及1宗长清区平安街道办事处平安店村地块均以底价成交。


  出乎意料的是,参与竞拍的唯一一宗居住用地,位于长清区经十西路东,龙泉街北侧的东王村城中村改造一期开发用地,占地176亩,最终,因无开发商参与而遭遇流拍。从地理位置上看,这宗地位于老城区的东南部,与长清一中有一路之隔,距离长清区政府也只有1公里左右,着实属于优质地段。那么流拍的原因是何?


  时隔一个多月,这批土地再次拍卖。此次,开发商无须代建建设费用约2亿元的公园项目。取消捆绑条件后的该宗土地再次进入土拍市场,底价与上次相同,还是13.2亿元,却受到开发商的热捧。



  “出让限制”加码促市场理性发展


  这不禁让人想起,去年年底济南土地交易市场“收官之战”中流拍的兴隆片区,同样是优越的地理位置,也因苛刻的出让条件而让不少开发商望而却步。


  去年土拍“收官之战”,兴隆片区7宗土地备受关注,包括五宗住宅、1宗商业、1宗康体娱乐,而兴隆综合体项目无疑是一大亮点。总面积超过95万平方米,总底价逾114.77亿。但在挂牌截止时,并未有企业报名参与竞买,最终7宗地块全部流拍,这是去年下半年火热的土拍市场首次出现地块流拍。而导致流拍的一个重要因素就在于,拿地条件中有一项,地块要求竟得人建设兴隆主题公园,总投资不低于16亿,须在三年内建成,投资进度与居住地块建设进度须保持一致。同时,出让的G153(E1)地块要求建设一个统一规划、设计、管理的省内创新新型文旅项目,要求引入国际知名卡通形象,有10种以上的运动体验,并融合高科技体验的水陆结合主题娱乐项目。


  实际上,这一泛旅游综合体项目传闻许久,已是搁置多年。果然,今年1月底,流拍的兴隆片区土地再次“归来”,值得注意的是,与此前的挂牌土地不同,此次少了建设娱乐康体项目的E-1地块,也就是兴隆综合体项目。而是需出资2亿元建设济南兴隆南片区公园,但此前的水乐园并不包含在内。最终,在上月26日,6宗土地以底价成交,共计55万平方米土地卖出96.47亿。


  近一年来,除了土地本身之外,对土地竞买人越来越多地提出了配套建设的要求,一定程度上可以直接快速地带动片区内发展。通过此举,对拿地开发商的准入资质要求越来越高,济南借助土地出让提升产业、完善民生配套的模式也越来越清晰。



  首推“只租不售”土地释放新信号


  与此同时,今年开年以来,济南土地市场涌现出了不少新动作,释放出新信号。新年伊始,首批居住用地孙村片区中烟南侧地块4宗土地挂牌出让文件出炉,一时间引爆了大伙儿的目光。这是孙村被定位为次中心后第一次推出居住用地,由于周围有法因数控、浪潮、积成电子、中车济南高新产业园等企业,东距彩虹湖不远,与东部奥特莱斯也不远,因此被称为是孙村片区最好的位置。


  不过,之所以让孙村一时间成为讨论的焦点,当数A-2地块的出让要求,开发商需自持70年产权,也就是通常所说的“只租不售”,这也是济南首宗租赁住房用地。挂牌文件中显示,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 文件中鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务的规定,土地竞得人在A-2 地块内建设全部住宅商品房自持70年产权,优先租赁给驻区企业职工,户型建筑面积不大于120平方米,一次签订租赁协议不超过五年。上述租房者须为在高新东区签订正式劳动合同的在岗职工,并提供连续24 个月以上社会保险缴费证明(或个人所得税连续24 个月以上纳税证明)。


  除此之外,此次挂牌的土地中A-1地块也颇有特点,一宗近95亩的其他普通商品住房用地,根据要求,商品房优先售给高新东区企业职工,销售价格按政府指导价,且五年内不得涨价。文件要求,为实现高新东区职住平衡,满足驻区职工生活需要,土地竞得人在A-1地块内建设的全部住宅商品房,优先销售给高新东区企业职工,户型不大于140平方米,销售价格按预售时市建委备案的孙村片区控规范围内的政府指导价,且五年内不得涨价,五年后,上述商品房如有剩余房源,方可对社会销售。



  “限价房”用地未来房价不超1.1万/平


  紧接着,继孙村片区推出首块“只租不售”住宅用地后,2月8日,大学园片区海棠路以西、马鞍山以南已征地块A-2推出“限价房”住宅用地,这宗土地建成后,商品房源销售价格将不高于11000元/平方米。这批土地面积约94.3亩,适合开发多层或小高层的低密度产品。供地后一年内开工建设,开工后三年内建设完毕。


  2016年创新谷与多所高校签约建设齐鲁大学科技园,该宗地土地熟化主体为高新区管委会,因此高新区管委会对该宗地提出出让条件。根据出让文件要求,为加快高新区创新谷片区发展,引进专家和高端人才,控制片区房价,打造优质的居住环境,该宗土地不允许联合竞买,土地竞得人须承诺该宗土地内商品房源销售价格不高于11000 元/平方米;承诺在该宗土地内设置垃圾集中回收系统、直饮水系统入户。“只租不售”“限价房”土地也接连入市,意味着今年土地市场的新走向。去年山东出台楼市调控14条意见,提出改进住宅用地出让方式,探索采取“限房价竞地价”等方式,通过这些举措也可以看出,“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,严防高价地扰乱市场的目的仍没有改变。