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2018年第一季度济南楼市平稳开局

2018-3-29 14:19:12 来源:山东商报

      “房子是用来住的,不是用来炒的”为房地产市场正本清源,房屋的真实价值在于其居住属性。以此为出发点,去年全国百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策,掐断楼市投机炒房通道,逼退楼市“高温”。今年第一季度,济南楼市平稳开局,“金三银四”楼盘加推的同时,去化也迎来较大挑战。 记者史尚静



  一季度平稳开局



  春暖花开,万象更新,济南楼市一季度平稳开局。2018年第一季度,房地产市场调控整体保持严控不变。19日,国家统计局发布《70个大中城市住宅销售价格月度报告》,公布2018年2月份全国70个城市的房价统计数据。2月份,各地因地制宜、因城施策,继续实行分类调控,保持政策的稳定性和连续性,70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。从环比看,有12个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.6个百分点之间。从同比看,有9个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.3至2.5个百分点之间。


  从济南的新建商品住宅价格来看,去年12月,省城新房价格在持续4个月的下降之后,止住下跌势头,1月以上涨0.5%拉开了新年的序幕。是继续上涨还是有所回落?不少人都在观望。昨天,2月房价出炉,新房价格结束了连续两个月的微涨,环比下降0.1%,同比上涨1.4%。


  业内人士分析,去年,在持续加码的楼市调控下,济南的房价进入了稳定期,价格波动幅度不大。年末房企加紧抢收业绩,市场供应量和需求量略放开。山东多地供应、成交量双双上行,济南市新房价格结束4个月的连续下跌趋势实现年末“翘尾”。受春节因素影响,近两月低价项目走量,拉低了整体市场的价格。随着春节后市场逐步回归正轨,3月的房价变化将是全年房价走势的一个风向标。



  “金三银四”楼盘加推



  春节前楼市项目加推变少,购房者观望情绪渐浓,市场颇有偃旗息鼓之势。然而,春节过后,记者走访济南多家楼盘发现,与年前的“萧条”不同的是,年后多家售楼处访客络绎不绝,楼市开局火爆。之所以春节后买房人员增多,一位业内人士分析称,春节前各楼盘预售证审批困难,造成很多楼盘没有房源可供加推。此外,受房地产市场惯例影响,9月、10月为购房高峰期,受此影响,11月、12月份会有短期的市场冷淡期,积压在次年1月、2月集中释放,随后的3月、4月份也成为不少业内人士公认的“金三银四”。


  3月份,济南多个楼盘都有房源加推。据统计,2018年济南房地产市场将有近70个楼盘增加新的市场供应,加上去年拿地后于今年入市和未来即将入市的新盘,市场有望形成百盘齐鸣的状态。由于去年各区域土地供应比较均衡,今年各区域市场都将有一些新的楼盘选择,不会再出现前两年那样部分区域供需断档的状态。


  根据山东世联数据统计,今年1月份市场供应明显增长,供应量的增加主要为新房源的推出,其中最关键的是万达文旅城项目的入市,一次性推出2700多套新房源,另外东部几个热点项目也纷纷在1月份加推新房源。1月份东部区域的供应量占到了全市供应的71%。然而2月,适逢春节假期,市场上新增量明显减少,全月仅8个项目加推少量新房源,分布于东部、西部和北部。截止到3月18日,记者注意到,供应量明显活跃起来,多个在售项目加推新房源,三月份可供购房者选择的房源较多。



  楼市去化迎较大挑战



  2017年末,济南新挂牌的多宗土地均以底价或较低价成交,土地市场降温。另外,房地产市场政策不放松,市场需求量增加缓慢,再加之受限价影响,市场价格增长动力减弱。2018年楼市去化迎较大挑战,价格增长动力减弱。“今年的去化速度肯定会变慢,以汉峪片区为例,房价单价如果上3万,一套房子动辄300-400万,对于大学毕业生等刚需购房者来说,难以承受高房价,购房门槛将越来越高。”有业内人士说道。


  据分析,2017年,在“房住不炒”政策指导下,土地市场供应增多。并且,受2016年库存去化殆尽影响,土地市场价格推高,高溢价成交成常态。2018年,房地产市场将全面上量,热点区域如唐冶、新东站、彩石、CBD等区域将迎来大量项目陆续入市。但是,在过去一整年调控力度不减的背景下,今年的土地市场趋向理性,需求也会以首次自住、拆迁、置换改善为主,投资性驱动减少,再加上土地价格较高影响,不少业内人士认为,楼市去化尤其是高价项目存在不小的难度。


  从一组数据来看,3月12日至3月18日的监控周期内,济南两个项目开盘加推,共推出房源664套,整体去化率仅5成。多个项目表现平淡,销售套数均过百。不过,从近期的表现来看,也出现了板块冷热不均分化加剧的现象,部分热门楼盘推出线上选房,购房者们又陷入到拼手速“抢房”中去。



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  在调控期内,去年济南房地产市场各项成交指标多年来首次出现下滑,2018年济南楼市走向则更引发关注。在济南市房地产业协会召开的发布会上,秘书长李刚透露,目前,济南东部热点区域的住宅库存趋于稳定,西部库存略显不足,南部库存已经补足。从2017年11月、12月份的土拍情况来看,市场开始逐渐走向平稳。下一步,相关部门将通过关注如何通过租赁市场的措施来推动商办去库存的问题。


  济南市房地产协会发言人孙大海解读,2017 年济南房地产调控随着政策的出台呈不断趋严的态势,在调控期内,济南房地产市场各项成交指标多年来首次出现下滑。但房地产开发企业数量和项目数量保持基本稳定,市场对济南城市发展的预期保持稳定,预计今年济南房地产市场将量价双稳。“总体数量规模变化不大,说明市场对济南城市发展的预期保持稳定,开发企业和项目数量的基本稳定在一定程度上对济南房地产市场平稳健康发展形成了支撑。”孙大海说。


  据济南市房协秘书长李刚透露,根据对济南市场的研究,预计2018年上半年的土地供应依然存在不足,企业的拿地意愿比较强烈,短期内住宅短缺的问题不容易缓解,住宅价格的上涨预期依然存在,市场的观望气氛会逐渐加剧,有效缓解住宅库存不足的压力。长期来看,济南将逐步完善十九大要求的住房体系的建设,建立租售并举,共有产权等房地产长效机制、形成保障房和商品房相结合的住房体系结构。与此同时,促进房产粗放型的发展模式转型升级,探索建立旅游、养老、工业地产的发展模式,引导房地产市场实现规模的突破,品质的升级,进入成熟的发展阶段,引导房地产市场保持长期平稳健康的发展。