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房产纠纷案例分析

2018-3-29 14:21:21 来源:山东商报

       房子是物质的,但它是家的载体,如果家遭遇了不测,谁还能视而不见?在大家日常的生活中,有些人或多或少遭遇了房产纠纷,并不得不承受纠纷带来的不良影响。那么,当你遭遇纠纷时,应采取怎样的方式来维权呢?记者杨紫慧



  房产新政致首付提高 买方悔约定金能否退回


  2016年10月,叶女士经某房地产经纪事务所居间介绍,与某房屋产权人姜女士达成一致,签订《房地产居间合同(买卖)》,约定房屋转让价款为335万元,并约定双方于同年11月30日签订正式的房屋买卖合同时买方支付首付款101万元,余款以贷款形式支付。当天,叶女士向姜女士支付购房定金10万元。


  不料,在约定签合同的前几日当地出台房产新政。根据叶女士的情况,其购房首付款比例要提高至购房款的50%,即在签订买卖合同时,叶女士要比原先约定的首付款多支付60多万元。叶女士起初请姜女士给其10天筹款,后因筹款不成,故不想再履约,并要求姜女士退还定金。双方协商不成,叶女士诉至法院,请求判决姜女士退还定金10万元。一审法院支持了叶女士的诉请,姜女士不服,提起上诉。


  法院经审理认为,本案的争议焦点为,叶女士是否有权以新政出台无法支付首付款为由,拒绝签订房屋买卖合同,并主张免责。首先,双方约定于2016年11月30日签订买卖合同,叶女士应于签订当日支付首付款101万元。二审中,叶女士未能提供充分的证据证明,其确实能在该日前后存在支付该笔款项的实际能力。故叶女士的支付能力本身存疑。第二,《居间合同》 约定叶女士若在申请购房贷款时未获得相应额度,应在办理房屋过户手续前以现金补足,表明叶女士在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见,并且应当具备一定的资金保障。第三,新政出台后,叶女士曾请求姜女士给予10天时间以凑足首付款,表明其认可自身有义务按照《居间合同》相应条款签订房屋买卖合同。


  二审法院认为,叶女士在签订《居间合同》 时应当对贷款额度变化有一定的预见,并准备相应的资金,新政出台并不必然导致上述合同不能履行,叶女士以无力支付首付款为由拒绝签订房屋买卖合同构成违约,故撤销一审判决,改判定金不予退还。



  亏吗?出售拆迁房加价不成 反赔偿万余违约金


  2011年,任某以42万元的价格向周某购买了一套拆迁房,双方签订了买卖合同。合同签订后,任某向周某支付了购房款35万元,周某也将该房屋交给任某居住。双方约定待房屋过户时支付购房款尾款7万元。涉案房屋于2017年10月办理房产证,房屋过户条件已经完全具备。此时,周某却提出,要求任某加价补偿损失才同意过户。双方多次协商未果,任某将周某诉至法院,要求继续履行合同并赔偿违约金及中介费。房屋已经住了6年,为什么又要加价?经了解,任某称因为是拆迁房,收房后要近五年的时间才能办理房屋产权证,然后才能办理过户手续,双方在合同中明确约定以42万元的价格过户,过户之日一次性付清购房尾款7万元。周某称签约前给予了任某很多让步,现在房价大幅上涨,要求任某就未支付的购房尾款7万元增值部分进行补偿,所以提出加价要求。协商中,任某曾同意加价23000元,但周某不同意,无奈任某只得聘请律师提起诉讼。


  法官在审查双方的商品房买卖合同后发现:合同中明确约定购房款金额为42万元,购房尾款7万元于房产证下来过户之日一次性付给周某,并约定双方必须按照该协议所议定的价格过户,违约方承担中介费7000元。法官并向涉案房屋的两家中介进行了解,两家中介均表示房产证下来后,周某明确提出要求加价,否则不同意过户。周某也自认其提出加价,但认为仅仅是协商意愿表达,并不存在违约情形。法官将证据审查后的风险告知了周某,周某主动提出要求法官调解,经调解,双方达成调解协议,周某同意协助任某将涉案房屋过户,并赔偿任某的律师费等损失12000元。



  签购房合同却未过户,准房主提前行动结果交了高昂“学费”


  如今,房屋买卖纠纷比较多,其中一类情形是签了合同没过户,买家就开始装修,也有的买家则想转卖赚差价,这时如果卖家反悔了,会是什么结果?


  2017年初,小凌和老薛签订了二手房买卖合同一份,约定老薛将自己的一处房屋卖给小凌。小凌按约定支付定金后,办理了网签,但并未进行过户。小凌想,这房子是买定了,就向老薛提议先住进去,老薛同意并把钥匙给小凌,但房屋内还放了家具。待老薛去搬家具时才发现,小凌已经在砸墙装修了。老薛不乐意了,买房款还没付清,家具还没搬走,怎么就开始装修了?


  到了双方约定的过户时间,房价也远远超过年初约定的价格,老薛要求小凌赔偿擅自装修给其造成的损失,并表示不同意过户。为此,小凌诉至法院,要求老薛继续履行合同并交付房屋。审理过程中,法官了解案情后组织调解,小凌同意赔偿老薛7.4万元,约定将剩余房款及赔偿款全部付清后,老薛协助小凌进行过户。目前,房屋已过户完毕。


  去年2月,老瞿与小邹、小唐夫妇签订了房屋买卖中介服务协议一份,将一套商品房出售给小邹、小唐。小邹、小唐付了定金6万元,由中介保管。后来小邹、小唐多次要求老瞿办理过户,但老瞿一直不现身。5月19日,夫妻俩将老瞿告上法庭,要求老瞿办理过户。


  庭审中,老瞿代理人称,在签订合同时,老瞿并不是这套房屋的产权所有人。他与原房主签订买卖合同后,付清了房款,只是还没过户。他原以为马上就可以过户的,怎料原房主要求与老瞿解除合同,所以现在无法将房屋过户给小邹和小唐。小邹、小唐当庭变更诉讼请求,要求取回在中介处的6万元,另外老瞿赔偿6万元。经法官组织调解,老瞿同意赔偿6万元,中介处的6万元也由他们自行取回。


  法官提醒,《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。案例中,购房合同虽已生效,但由于未办理过户,房屋的物权尚未发生变更,房屋所有人仍是原房主。因此,买家不能擅自装修,如果要装修的话,应与房主商量,并签好同意装修的协议。同样,在未取得房屋所有权之前,买方不能擅自转卖。