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最快判决

2018-5-28 10:34:32 来源:山东商报

       上周五一上班,又有一辆满载卷宗的推车驶入了济南中院民五庭乔绪晓审判团队的办公室,而进入中院的房屋买卖纠纷都会被送来民五庭。书记员姚敏、郭婷婷、李宜濂麻利地对这批新收案件进行整理,根据审限、难易度等她们需要尽快将这一车的官司在接下来的一周排期开庭,截止到今年五月,乔绪晓审判团队的结案数就已经超过了团队成立之前一年的结案总数,审结案件无一改判。

 

  济南经历了2016-2017年的房价大涨之后,在房地产市场的快速发展和频繁的市场交易活动背景下,从去年下半年开始房屋买卖合同引起的纠纷数量激增。买二手房遇到坐地涨价的原房主,买商品房遭遇交房半年没有燃气的开发商,还有套路百出的房屋中介,在交易中受挫的购房者们会一边感叹买房有风险,一边焦急地等待法院的判决。 文/图记者杨紫慧

 

 

 
 



 

  3个工作日和41家燃气缺位

 

  过去,法官一个案子办下来,什么都得自己干。随着经济社会快速发展,案件数量急剧增加,再按惯有模式结案,不仅法官“扛不住”“吃不消”,法定审限内也很有可能结不出去。去年5月乔绪晓审判团队成立,在这轮司法改革“审判组织团队化”的趋势下,他们重新确立了“员额法官+法官助理+书记员”的团队密度,改变了原来“一审一书”的审判组织结构,通过优化资源配置,进行着一场释放法院审判潜力的尝试。当配备了足够的辅助人员后,法官就能腾出手来,专注做好裁判主业。搭配科学、合理的辅助人员,更是带来了事半功倍的效果。

 

  几年前刘妍在济南某小区花了100多万买了一套商品房,两年后开发商实际交房后,他们一家装修完就住进了新房,可是这时刘妍却发现新房子里竟然一直没通燃气,烧水做饭只能通过其他方式,而这种状况持续了大半年。明明交了初装费却没有天然气能用,刘妍和小区里的其他40名住户,把开发商告上了法庭,要求其对“燃气缺位”进行赔偿。去年下半年,该案进入二审程序,来到乔绪晓审判团队中。

 

  “从收案到结案,3个工作日。”法官助理闵雯说她没想到在这么短的时间里,把这么多案件审结,因为即使最简单的案子都有固定的流程,包括审理、校对文书等各个环节,“麻雀虽小五脏俱全”,在以前41个案子,即使加班加点至少也需要一周到10天。“迟来的正义非正义”,对于刘妍和她的邻居们来说,尽快得到一个合法的纠纷解决方法是他们最需要的。

 

  闵雯介绍说,这41个串案,案情是一样的,开发商都是同一个,只是购房者是不一样的,案情并不复杂。“当时收案后就马上安排书记员进行排期排表,周五定下来,周一上午开庭,法官调查之后,安排法官助理草拟法律文书,经过法官合议,三方签发。每个案件都按照同样的程序进行。一上午审完了41个。周二上午我们所有的案子定稿,周二下午所有的案件安排书记员开始邮寄。”建立这种新的团队运行模式后,乔绪晓审判团队的人均结案率比前一年翻了一番,两名员额法官的全年结案数也在全庭前列。

 

 

法官助理对团队收案进行统筹
 
乔绪晓审判团队在处理案件

 

 

 “一方面案件数量的确不断在增长,另一方面以前是没有法官助理的,书记员也增加了。”对于这种增速,闵雯认为不同于传统合议庭,审判团队更加强调各类人员的协同合作。包括去年刚毕业的法官助理乔馨也在法官和法官助理的引领和示范中,迅速成长起来。“从书记员到法官助理到法官,每个人都在自己的环节尽可能的缩短时间,提高质效。”有9年从业经历的书记员姚敏非常自信地说,“我们办案子快,平均每个人(书记员)录入速度能达到200字/分钟,法官提前阅卷,开庭时能问到点上,大家相互配合。如果法官也慢,书记员也慢,就不敢排这么多案子,现在一般这周五来的案子,下周都能排上!”

 

  卖房耍赖者的“理性”

 

 

     济南的二手房市场从2016年进入涨价状态后,房屋买卖合同纠纷占人民法院审理的民事案件的比例越来越大,审判团队中的刘洋法官告诉记者,这其中最明显的特点就是“出现了大量的出卖人违约。”

 

  2016年1月3日,刘大力和张成功签订了房屋买卖合同,约定刘大力将他所有的一处房产,配套车位、地下室以115万的价格卖给张成功。合同签订后,张成功就向刘大力支付了前期45万的房款,并约定银行直接放款时支付剩下的70万元,同时刘大力也把房子的钥匙交给了张成功,张成功一家将房子装修完后就住了进去。不过刘大力在此时还并没有取得这处房产的房产证。2016年下半年,济南的房价飞涨,刘大力万万想不到这套半年前卖出的房子竟然一下升值了大约50万。与此同时因为只有办理了房屋过户登记,才能向银行申请抵押贷款,所以张成功也一直没支付70万尾款。

 

  房子涨价了,觉得吃了大亏的刘大力多次向张成功索要45万元升值款,都被张成功拒绝了。刘大力越发觉得房子不能卖了,为了让张成功搬走,他换锁、将污秽物抹在大门上,甚至晚上拿石头砸窗户,吓得张成功家的小孩无法入睡。刘大力的行为都被房屋附近的监控记录了下来。买卖双方成了冤家,官司一路打到了二审,去年年底乔绪晓法官接手了这起案件。

 

  “这个案子直接判了,然后当事人去执行,不仅不会平息纠纷,更会迎来没完没了的折腾。”经过乔绪晓的多次调解,张成功终于愿意比合同约定的多支付10万元给刘大力,并且表示剩下的钱自己不用贷款可以一次付清。为了保证拖延了快两年的纠纷不再起波折,乔绪晓建议张成功先将购房尾款70万元交至济南市中级人民法院,刘大力向办证机关提交涉案房屋的办证手续,在其取得房屋产权证书后,张成功将剩余购房尾款10万元交至济南中院,刘大力配合张成功共同到办证机关办理涉案房屋的过户手续,待办证机关受理涉案房屋过户材料后,刘大力就可以向中院申请过付80万元购房款。

 

  “从看房子到签订合同,到交首付、交定金、贷款、面签等等,真正等到银行放贷的时间,一般也需要一个月,而在房价上涨最快时,一个月的上涨幅度能达到20-30%。”刘洋解释说,因房价在短期内快速上涨,交易周期较长,从买卖双方达成合意到最终办理产权登记期间,房屋市场价格发生的巨大变化诱导了卖方不惜以违约行为来博取利益。“比如违约金10万块钱,我拿10万块钱,那房子我不卖了。从理性角度,他做的选择或许没错。但从法律上来讲,就违背了诚实信用原则,如果说允许这样情况的话,市场交易就会出现一个完全混乱、不稳定的状态。”刘洋说。

 

  限购下的3万元婚姻

 

  自2016年10月限购令重启到当年年底调控加码,再到2017年4月“最严限购令”发布,济南的限购、限售调控收效明显,过快上涨的济南房价受到了抑制,不过为了规避限购令,一个隐秘的灰色市场悄然冒头。有些人利用婚姻关系来实现房产买卖,通过“假结婚”的方式帮人骗取购房资格。“外地人不够购房资格但是想在济南买房,在我们审理的案子中发现花3万块钱中介就能提供假结婚服务。”乔绪晓跟记者解释,其实所谓“假结婚”,是真的办理婚姻登记手续。让一些没有购房资格的购房者,通过中介找人办理真实的结婚手续,达到具备购房资格买房的目的,但在这个过程中,需要支付给中介以及“假结婚”对象一定的报酬。“当然这都是我们要打击的,这种规避限购政策实际上是侵害了公共利益。”

 

  在房屋买卖的过程中,买房往往是较为弱势的一方。面对买房时的格式合同,好不容易排队挨上号的购房者很少有工夫去认真看完。尤其是交房时,交了物业费填好表去领钥匙的环节,忐忑的购房者大多就只有按部就班的份儿。老李买商品房时就了解,这两年房产证办的慢,不过“说好的”一年给办房产证,到期了却没一点儿动静,心里不踏实的老李找到开发商理论,在对方的提醒下,才发现合同上约定的时间是“365个工作日”而不是“365天”。

 

  “在处理商品房案件纠纷中,我们会适当保护交易活动中的弱者。”乔绪晓认为,立法或政策的改变,往往带来新的事物,而新类型的案件当然会随之出现。近年来,精装修的房子卖点颇受购房者青睐,不过涉及虚假广告的纠纷也纷至沓来。“广告纸上写着买豪宅赠百万精装,价值百万的装修,能不能作为合同内容。装修一共花了27万,差价给我不给我?这些是商品房买卖都可能碰到的问题。”乔绪晓告诉记者,司法改革之后审判团队的模式让法官渐渐从繁杂的事务性工作中解放出来,除了专司审判外,还进行了调研的工作。“调研在司法应用中,最重要的部分是搜集问题,发现问题,寻找问题,再去制定解决问题的方法。”刘洋认为,这项工作的意义不仅仅在于写案例进行发表,对于新出现的问题、同类型案件,他们会即时从基层法院搜集各种信息,制定出来统一的对策和办法,并进行调整。

 

  此外,过去尽管存在层层审批,但在审判庭层面,同一法院同一类型的案件在法律适用上还是有人统一把关的。设立审判团队之后,团队与团队之间相对独立,不同的团队负责人,对同一法律问题或政策问题的看法不同,有可能导致“同案不同判”,这就对法律统一适用机制提了更高要求。“咱都住在一个小区,一个楼上的,你判的跟我判的不一样,那不行。”乔绪晓说,为了保证裁判尺度统一,他们在受案之后必须进行类案检索。