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买房人眼中的济南楼市新变

2018-8-21 10:30:25 来源:山东商报

        “这是降价了吗?我这可是刚买了。”15日,正打算吃午饭的王平看到手机上置业顾问发的一张房价表后,不禁感叹。两周前,王平刚刚在济南买上了房子。

 

济南主城区周边,不少新建楼盘拔地而起


 

  数据显示,2018年以来,济南市新房房价一直在微涨,但是济南这半年来,新房销售市场的疲软已经显现,为了吸引客户到访,售楼处给出更好的礼品和优惠。一年前开盘“秒光”的情况已经很少见了,有楼盘开盘半年后仍有余房。

 

  另一方面,在去年十一月份买上房的方胜也一直关注着济南房价的变化。高额的房贷让他日常的生活变得拮据。文/图记者 王彦斌

 

  错过
  

 

  七年前,王平大学毕业后来到济南工作。

 

  “现在回想起来,那时候济南的房价是真便宜。好的地段也就七八千一平吧。”王平感叹,但是因为家里没钱,刚毕业那会并没有在济南买房的打算,“一开始是不确定以后会一直留在济南,过了一两年后是想依靠自己挣钱来买房。”王平刚工作那两年,济南的房价正处在一个“低谷”。2011年,全国多城市楼市出台限购政策,济南也不例外,从2012年起,济南楼市曾因此经历了数年的“寒冬”。从百城房价指数来看,自2011年开始到2016年初,济南房价始终保持在8500元以下的水平,而在限购时期更是始终处于低迷状态。

 

  2016年下半年,济南房价迅速上涨。“谁也没有前后眼,根本料想不到房价突然会涨这么快。”王平说。

 

  伴随着房价上涨,济南出台了一系列的限购政策。对王平构成影响的是在2016年10月2日,济南出台《关于进一步加强房地产市场调控政策的通知》,其中规定购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%。原本是想给楼市“降温”的限购政策,也在一定程度上把相当一部分像王平一样的刚需族挡在了门外。“就按照房屋总价100万来算吧,首付一下子就多出来10万。”王平说。

 

  从2016年底到2017年上半年,济南又陆续出台了多次限购政策。这些限购政策,并未有效抑制济南房价的上涨,从2016年夏天到2017年夏天,济南不少地段的房价都翻了一番。这一切,王平都看在眼里,但是他又无能为力,只能焦急地观望。

 

  微涨
  

 

  时间一晃就来到了2018年。

 

  就国家统计局发布的数据来看,济南新房房价在经历了2017年下半年连续4个月的小幅下降之后,到了2018年,就环比来看,除了2月份有小幅下降外,截至目前,其他月份都在上涨。
 

 

 在一月份,济南新房房价以上涨0.5%拉开了新年楼市的序幕,受春节因素影响,2月份新房价格环比下降0.1%。随后3月份,济南新房价格环比上涨了0.2%,4月继续上涨0.1%,5月环比上涨0.4%。6月,济南新房环比上涨0.36%。此外,2月份的新房房价虽然环比有所下降,但是同比依然上涨了0.14%。

 

  “每当看到房价上涨的新闻,心里还是着急。”春节过后,王平下了决心要在济南买套房。

 

  另一方面,国家遏制房价上涨的政策一直在加强。今年三月份的全国两会上,政府工作报告中指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

 

  今年,全国众多城市密集出台调控政策。据统计,累计今年上半年,我国楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,上涨幅度高达65%。就济南来说,在今年4月份,济南市城乡建设委员会发布通知,首次明令禁止必须全款选房和全款优先选房,要求优先满足刚需购房需求。

 

  变化
  

 

  房价虽然在缓慢上涨,但是对于开发商来说,房子没有前两年好卖了。于是一些促销活动又出现了,为了吸引客户到访,不少售楼处为到访者提供了更有价值的礼品。

 

  “我是去年11月份买上的房,但是从去年8月份开始看了不少楼盘,那时候到楼盘看房时得到的礼品就是几盒抽纸。”方胜说,他买了济南市区东北部一个楼盘的房子。方胜注意到,从今年春天开始,楼盘销售处在周末推出了一项抽奖活动,一天中售楼处举行四次抽奖活动,奖品有电烤箱、电水壶和挂烫机。而如果在当天认购了房屋的客户,将有机会抽到彩电和洗衣机。而凡是到访者,都能获取一份精美礼品。另外,该楼盘还推出了“老带新”的优惠政策,只要新客户提老客户名字,最终成交后,购房就能减一千元钱,老客户会获得物业费和名牌家电的好处。“我去年11月份,选完房,交了首付款之后,最终也只领到了一个电饭煲。”方胜说。

 

  楼盘周边的主干道上,招徕市民去售楼处看房的中介也能明显的感觉到去售楼处看房的人少了。“这半年不行,找个人进售楼处比去年难了。还有就是现在不少楼盘开盘之后还能剩下不少房子。”济南全福立交桥附近一位在路边招徕看房者的中介说。

 

  记者走访发现,今年开盘的不少楼房,在开盘当日的去化率很多都不足百分之五十,甚至有些楼房在开盘半年后依然有余房。全福立交桥附近一楼盘的置业顾问介绍,他们销售的小区楼房在年初有两栋楼开盘,到目前为止这两栋楼依然有少量的余房供选择,楼房是精装修,价格到了两万一平。与此形成鲜明对照的是,在去年的时候,很多楼盘在开盘的时候会给出全款优先,百分之六十首付次之,百分之三十首付最后的选房排序。

 

  此外,有的售楼处还打出了“准现房”的招牌,上面写道:明年六月即可入住。过去两年,济南楼市一路上扬的情况下,现房和准现房基本消失了。而如今,“准现房”又出现了。

 

        买房

 

  “结婚的年龄已经到了,没有一套房子相亲成功基本无望。”王平依靠手里的积蓄和从朋友手里的借款,在五月份,他终于凑齐了一套房子的首付,“五十万多一点。”

 

  王平并没有去太多楼盘,“总是感觉东边的楼盘还是离市区太远,而且东绕城高速那边的房子也已经到一万五六了。”在朋友推荐和他自己的了解下,他选中了济南城区东北部的一处楼盘,这处楼盘和方胜所买楼房在一个大片区内,这里在售的房子价格在一万五左右。两个月前,王平第一次去该楼盘看房,那时候,置业顾问向王平推荐的是11层的洋房,每平米的均价在一万六左右,但是房屋面积到了125平米,这样算下来,首付先不说,一个月房贷要8000多。王平犹豫了。

 

  “那几天晚上躺在床上就想,除了公积金外,我这一个月还要还6000块钱,压力非常大。”王平说,因为余房不少,他并未急于购买。两周多前,王平知道11层洋房后边的一栋高层住宅也在售,价格虽然差不多,但是有90多平米的户型,这样一来,首付少了,月供也少了。于是王平便很快选购了一套房,交了定金和首付。

 

  王平了解到,在他选定这套房之前,这栋楼已经开盘好几天了,但是去化率并不高,他虽然错过了第一次开盘时间,但是依旧选择了一个不错的楼层。这种情况在去年是很难见到的。

 

  虽然已经过去9个月了,方胜依然记得他去年选房时的情景:开两栋楼,一共有515套房子,但是参与摇号的有660人。开盘当天下午去楼盘拿号,满大厅都是人,选完房之后,已经是晚上七八点。售楼处当晚给出的信息是,房子当晚全部售罄。此外,因为排号较晚,方胜看中的楼盘一期在9月底开盘的时候,方胜并没有得到摇号资格。

 

  从2016年下半年一直到去年底,济南很多楼盘都是开盘“秒光”。但是这一现象在今年看不到了。今年往往是,一栋楼开盘后,后续置业顾问不断在其朋友圈里加推房源。“一口价特价房源”“优惠最后一天”等字样经常出现在置业顾问的朋友圈里。

 

  观望者

 

  “今年房价相对平稳,加上济南现在的限购政策,投资者和有改善需求的都在观望,所以购买力就下降了很多。这对于刚需族们来说是个买房的好时机。”方胜分析说。

 

  正如方胜所说,持观望态度的有改善需求的购房者不在少数,徐洋就是这队伍中的一员。徐洋说:“最近老看到朋友圈里有人转哪里哪里房价降了一大截,有投资者开始兜售手里的几十套房子等等。再加上国家的一些大政策,所以这段时间我觉得先观望一下。”

 

  中共中央政治局7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。这次会议上要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。“坚决遏制房价上涨,说明国家政策还会更严。”徐洋说。

 

  相较于一手房的持续微涨,济南的二手房市场要冷清一些。国家统计局给出的数据显示,在今年4月份济南二手房价格同比下降0.1个百分点,此前自2015年11月以来,统计数据同比增幅一直是正的,而此次首次出现下跌,意味着济南二手房价跌回去年同期水平。在这种情况下,对于刚需族来说,购买二手房也是一个不错的选择。

 

  买房之后
  

 

  买房之前关注房价的变化,买房之后,王平也很关注房价的变化。如果再看到房价上涨的消息,王平不再焦虑,而是感到庆幸。15日,王平从置业顾问那里看到了一张他所买楼盘的“一口价房源表”。王平扫了一眼后感叹:“这是降价了吗?我可是刚买了。”但是细看之后,王平的顾虑没有了。原来这张表上的房价之所以要比他购房时低,是因为楼层的缘故。这张“一口价房源”表上列出的房源一般是底层或者顶层。

 

  买房之后,王平付了47万的首付之后,每月的月供是6000多元。为了用公积金还上之前借朋友的钱,王平放弃了公积金贷款。伴随房价上涨的是,济南各大银行的房贷利率从去年8月份开始出现了两次上浮,一开始是上浮了10%,在今年年初又再次上浮,如今在济南买房的商贷利率较基准利率普遍上浮了15%,变为了5.635%。这样一来,以一套房贷款一百万元来计算,利率的变化使得贷款人要多还近20万的利息。

 

  “一个月除了公积金,我还要还4000左右的房贷。压力还是有的,还款之后,其他方面的消费肯定就下降了。”王平在这个月底将会办理完贷款。而已经还贷4个月的方胜已经真切感知到了房贷带来的压力。“月底发了工资,在手里待不上一周,月初就被划走还房贷了。”方胜说,他开始还贷款之后,生活变得拮据起来,“请朋友吃饭都得好好考虑考虑。”

 

  就目前济南楼市的情况来说,方胜觉得他去年及时买房是对的,他所买楼房前面一个小区在7月份有一栋高层住宅楼开盘,位置好的楼层已经卖到了一万七一平米。这一平米比方胜去年买房时多出了三千元。“虽然开盘的都是精装,但是我也去装修公司打听过,一般情况下,一平米的装修价格在七八百块钱。”(文中人名为化名)