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告别公摊?不是你想的那么简单

2019-2-24 9:13:14 来源:山东商报

      日前,住房和城乡建设部发布 《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中,《住宅项目规范(征求意见稿)》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的内容,引发了广泛关注和热议。也就是说,今后买房“按套内使用面积算”,公摊面积这项“最不透明的指标”或将告别。如此一来,将会对房价有何影响,房价会不会上涨?本专题撰稿记者 史尚静



  “公摊拟取消”引关注


  
  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。在这38项强制性工程建设规范中,有一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”


  住房以套内面积进行交易,这是住建部首次在官方文件中明确提出。当前,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却大多数普遍采用建筑面积计价。而这不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。因此,此内容一出,关系到每个人的切身利益,引发了广泛议论。


  据了解,目前,我们买房时常说的房屋面积包括两个部分:套内面积+公摊面积。根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》国家标准规定,房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。其中,分摊的公用建筑面积有:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。



  公摊是“难言的痛”


  
  去年,《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传,再次引发热议。当时就有专家提出,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。


  根据我国《物权法》第73条规定,小区电梯也属于公摊面积,为业主所共有。但在实际操作中,绝大多数小区居民掏了这笔公摊费却从未享受过由电梯广告收入而带来的返还。此外,小区游泳池、羽毛球场、网球场……这些本该归业主集体所有的,也都存在开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。


  近年来,我国一二线城市住宅公摊系数在15%-25%之间,而随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊系数牟利,部分住宅超过了30%。有些住宅建筑面积相同,而套内使用面积不同,而更多购房者即便买了房,也根本搞不清楚哪些是自己掏腰包的公摊面积。公摊面积大多是以开发商给出的数据为标准,个别开发商就在公摊面积上“任性”做大。而对于购房者来说,复杂的公摊面积算法,让他们受伤之余也很无奈。“明知道有很多不合理的地方,但就如同‘潜规则’一般,想要买这套房就不得不接受。”一位购房者说出了很多人的心声。



  重庆已经执行17年


  
  记者注意到,公摊面积的诸多争议,早在十年前就有不少地方出台建议和规定,要求以套内面积计算,取消公摊面积。但最终落实情况都不尽如人意,截至目前,全国仅有一地执行。2002年8月1日起,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。


  “取消了公摊面积,势必会导致房价上涨”,多年来关于套内面积还是建筑面积的讨论,这样的声音从未停过。《住宅项目规范(征求意见稿)》发布以来,不少市民的反应也是如此。“刚看到这个消息,我觉得亏了,没赶上好时候”,年后刚在新东站片区签订了购房合同的市民邹先生告诉记者,“不过转念一想,这政策要真实施了房价肯定会涨,开发商不可能吃亏的。”


  而市民杨女士则告诉记者,“无论是按套内面积还是按建筑面积,我觉得从买房的角度来看影响不大,即便是每平的单价有所提高,但购买的面积是实打实的,总价也不会有太明显的变化。”



  相关链接
  “史上最牛公摊”面积高达52%


  
  实际上,关于公摊面积的讨论并不是一个新鲜的话题。2010年,山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘被曝光,公摊系数超过52%,被戏称为“史上最牛”的公摊面积。


  2007年夏,在北京工作的张先生看中老家山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。在张先生签订的商品房买卖合同上,约定建筑面积是85平方米,但套内面积、公摊面积都没有说明。同在贵宾首府买房的单女士一番测量后,她发现套内面积只有27.29平方米。


  公摊面积到底有多大?新华社记者找到了《高密市天正房产测绘有限公司关于贵宾首府综合楼预测面积的说明》。说明中显示,从3层到20层,房屋的公摊系数达48.63%。而在贵宾首府一楼大堂内,还贴有一份由当地多部门联合验收的文件,其中公摊数据赫然在目:该楼盘从3层到20层,公摊系数达52.35%。


  根据开发商和政府部门的解释,48.63%的数据来自图纸的预测算,52.35%的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘,都有依有据、科学可靠。


  事先承诺公摊不超过30%,事后却高达52.35%,这让购买该楼盘的二百多户业主很是愤怒。单女士说,业主们曾多次与开发商协商,“每次谈,公摊面积都是焦点。”开发商则给出了五花八门的解释。 据新华社电



  各方声音
  买房成本不会上涨


  
  “以后买房需要多大面积,会有多少预算,都会有一个清晰的直观感受,不会再出现对于公摊面积的异议了。同时也可以预防开发商乱分摊的现象。住宅建筑应以套内使用面积进行交易,将会寻找到一个买卖双方都公认的、公平的标准衡量尺度,对买房者和售房者都有利”,山东大学经济学院教授李铁岗分析称。而也有业内人士表示,按套内使用面积交易,更像是给原本模糊的房价“拧拧水”,让购房者花钱买个明白。“从房价角度来看,总价不会产生变化,购房者实际买房成本不会变,也不会增加负担。”

 


  此外,对于“按套内使用面积算”后,对于房地产市场的变化,目前业内也存在不同的声音。“公摊面积并不是越小越好,如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”中原地产首席分析师张大伟认为。而也有业内人士称,如果施行后,为了更好地吸引购房者,开发商反而会根据市场需要在品质上进行提升,开发商假如试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者自然可以“用脚投票”。

 


  值得一提的是,此次征求意见的是《住宅项目规范(征求意见稿)》,只是一项工程建设标准规范,是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,约束的主要是工程建设方面。而未来是建议标准还是规范强制标准,还没有定论。 记者 史尚静



  只是技术上的规范


  
  在《住宅项目规范(征求意见稿)》当中,第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。引发网友大讨论的其实就是源于此。


  但是我们首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。


  也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。


  毕竟,我们商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?


  所以,指望一个技术规范,就能解决我们大家都关心的一个话题,你说怎么解答? 据央视



  买房能少些“被套路”


  
  近年房价升高和统一实行精装房交易后,按含“公摊面积”在内的建筑面积计价给消费者带来的更大的相对剥夺感,对住宅建筑实行统一按套内面积进行交易的规则,也算是一种务实的纠偏,回应了购房者的实际关切。


  当然,按套内面积算的利好,最关键的一点还是让房屋交易变得更透明,让购房者不必再在建筑面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”了。至于其他方面的“获得感”,不能期望过高,比如,它对于购房支出,并无实际影响。甚至,如一些人所担心的,按套内面积计算后,意味着房屋单价将会有相应提升,这个过程中,如何避免开发商的隐性抬价,也值得关注。


  除此之外,新规对房屋交易和后续其他环节可能带来的连带影响,也该有配套的落地细则。比如,相关新闻的跟帖中,关注度最高的一条就是“现有的二手房怎么计算”。也就是说,虽然新房交易将执行套内面积计算标准,但现有的二手房过去都是按照建筑面积计价,它们被重新投入市场后,到底是按照新的规则执行,还是延续旧规,关系到购房者和卖房者双方的利益,如何平衡,需要有规则层面的回应。


  另一个现实问题是,按套内面积算,对于业主缴纳物业费、取暖费,乃至日后可能征收的房产税等,都可能带来长远性的利好,但是,这并不意味着小区公共区域的维护费用就可以免除了。这部分费用到底该如何由业主分担,是折合到套内面积统一征收,还是另设标准,仍是疑问。多年前就已取消公摊面积的重庆,据说在物业费征收上依然多数是按照建筑面积计算,这种方式是否将是主流,有待探索和规范。


  按套内面积算,对于消费者而言,当然是好消息,也是中国商品房交易与国际通行规则的一次接轨。但对可能产生的市场连锁反应,以及开发商的“变通式”应对,还需有充分的预判和化解之策,如此才能让规则调整带来的红利,不打折扣地送到购房者手上。


  据《新京报》