房地产新政后济南首场土拍 4宗土地全部以底价成交

近来中央部委发布“8·28”房地产新政持续刷屏，明确自9月起全面优化商品房销售模式，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。8月31日，济南土地市场4宗土地迎来交易日，虽然数量不多，但作为新政发布后的首场土地拍卖自然吸引诸多目光。最终，4宗土地全部以底价成交。

◎山东商报·山海新闻记者 史尚静

“服役”30年热电厂

焕新住宅用地成交

2024年11月26日上午8点，随着一声令下，济南东新热电厂开始拆除，正式完成历史使命。这座始建于1992年，1994年正式投入使用的热电厂，历经扩建发展、超低排放改造，更是全市率先一批使用水煤浆锅炉这种环保型锅炉的热电厂。近30年“服役”于济南中心城区集中供热，弥补东部城区供热缺口，随后几年还曾作为调峰热源点为CBD片区、科技城片区提供应急保障，直到2023年2月底，进入试停运作为备用热源。

东新热电厂拆除后，这宗紧邻CBD科技城片区的地块何时完成功能转换，通过城市更新建设重新焕发光彩，一直是不少人关注的焦点。根据此前科技城片区09街区控制性详细规划，拟优化部分支路线型、宽度，将供热用地等调整为城镇住宅用地、幼儿园用地、公园绿地和城镇村道路用地。从土地使用规划图来看，原本位于街区东北角的非建设用地调整为公园绿地，西南角华龙路北侧还增加了一处6班幼儿园。

此次土拍中，科技城片区12街区DKJ1221地块与东新热电厂DKJ-09-01地块组团出售，由1宗住宅用地和1宗商务金融用地形成，成交价超过21.8亿元，由济南能源集团摘得。值得一提的是，两宗地块之间有一定距离，商务金融用地位于历下区工业南路以北、奥体西路以西，城镇住宅用地位于历下区化纤厂路以东，大辛河以西，康虹路以南，华龙路以北。

打造“高品质住宅”

配建幼儿园、菜市场

从拿地条件来看，竞得人须无偿配建、代建以下设施:竞得人须在DKJ-09-01地块内配建一处建筑面积不少于1000平方米的社区服务站（社区综合服务设施）、一处建筑面积不少于1000平方米的老年人日间照料中心（社区养老服务设施）、一处建筑面积不少于600平方米的菜市场（室内副食品市场）。竞得人须在DKJ-09-02地块内代建一处教育设施（6班幼儿园，占地面积约0.47公顷）。按照《济南市人民政府办公厅关于济南市中心城教育资源优化配置的实施意见》（济政办发[2018]24号）要求，竞得人须与历下区教育主管部门签订教育设施代建移交协议，由市教育主管部门、历下区人民政府负责监管实施。

此外，为提升历下区城市环境品质及居民居住质量，竞得人须在DKJ-09-01地块内建设“高品质住宅”并通过相关认定验收，由历下区住建局负责监督实施。住宅地块涉及的热力管网，由济南能源集团所属单位负责于2027年5月底前完成迁改，该情况不影响地块内施工。

值得一提的是，这已经不是济南能源集团第一次开发热电厂功能转换住宅项目，此前其与保利置业联合开发的“明湖印”项目，原址同为矗立在大明湖畔约40年的明湖热电厂，项目还入选山东省“高品质住宅建设试点项目”。环顾四周，东新热电厂地块附近已有多个高端项目，悦澜山、尊御府、保利珑誉、中信泰富玖著等，不过已陆续进入销售尾声。有业内人士分析称，项目或将延续“明湖印”运作模式，预计明年上半年正式入市。

城投、轨交各有收获

现房销售模式下提出更高要求

本轮土拍中，除打包地块外，位于历城区王舍人片区韩仓河以东、响泉路以南、开源中路以北的王舍人片区071街区开源中路两侧DWS-071-56地块，土地面积28095㎡，用途为城镇住宅用地，该地块由济南城投以低价拿下。

位于历城区王舍人片区龙脊河东路以东、望华北街以北的传统风貌区部分用地DWS-05-14，则由济南轨交摘得。该地块去年挂牌过一次，提前终止了，本次降价挂牌。该地块位于龙脊河景观带与华山-白泉廊道交会处，步行可达地铁3号线济南东站。地块容积率仅为1.2，土地出让面积47805平方米，起拍价35171万元，楼面成交价约6131元/平方米。

8月28日楼市新政一落地，全国各地土拍大戏，紧跟着就鸣锣开演。短时间内政策显化效果并不明显，但成交地块后期预售条件将大概率趋严，现房销售模式下一定程度上或影响市场短期的供应量和供应速度，资金雄厚且有新增融资的能力的开发企业才更有拿地底气。