济南楼市何去何从？这篇文章说透了！

作者：双枪将

来源：“趵突视角”微信公众号（ID：baotushijiao）

8月12日傍晚，一条消息再度刷频朋友圈，济南个人住房公积金贷款二套房最低首付款比例由60%调整至40%。这是继5月份济南适度调控楼市政策，二套房商业贷款首付比例降至40%后，公积金贷款也在政策上保持了一致。

近来，济南楼市消息频传。

毕业季又至，8月9日，济南市委市政府召开新闻发布会，提到：到2025年，全市每新增三套住房中，就有一套是给来济留济就业创业的高校毕业生准备的。

济南市住房城乡建设局一级调研员贾萌介绍，高校毕业生来济留济就业创业首先面临的问题之一就是居住问题，安居才能乐业。围绕着“安居”，济南一批涵盖购房、租房的“专享福利”出台，尽可能满足着不同毕业生的居住需求。

城以人为本，人以城为家。

一条城市引才的政策，也刺激着房地产行业的神经。政府拿出真金白银留才，就可以助推人口增长，意味着住房需求的增加。何况，这钱还是用在买房租房上。

房地产业上下左右关联之深，可见一斑。

从去年下半年至今，房地产市场经历着深度调整阵痛阶段，媒体报道的房地产行业消息大多让身处这个行业的人心惊肉跳，也令习惯了买涨不买跌的购房群体举棋难定。

失去高杠杆土壤的房地产市场，运行逻辑结构已经改变。变局不可避免，济南也不例外。

变局，不是就此一蹶不振，而是回归“价格体现价值”的合理轨道。

市场触底过后，筑底回稳逐渐显现。经历了第一季度的悲观看衰，在楼市政策适度调控后，济南的房地产市场进入了胶着观望期。政策面在放松，市场面在恢复，阵阵暖风吹来，最困难的时期已经过去。

济南，“房情”看涨。

灯光秀夜景 图片来自网络

【一】

春江水暖鸭先知。

市场好不好，开发商是最清楚的。房企重启拿地，市场回暖在即。

8月的济南房地产市场，是以一场土地拍卖拉开的序幕。党校东、唐冶A5地块触发最高限价，这是济南“限地价竞建筑品质和建设进度”新规则实行以来的首次。和火热的天气一样，火热的房企竞价，最终以“拼手速”的方式1秒险胜，这样的场面久违了。

有人比喻，土拍与房价的关系就像是面粉和面包。每一场土拍就是一次楼市测温，从开发商拿地情况就可以看出一个城市房地产走势。

 2021年，全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”，今年已是第二个年头。今年上半年，市场下行影响房企销售回款，也影响了房企拿地积极性。从22个重点城市首批集中供地“成绩单”来看，土地供应及成交规模均有大幅度缩减，多数城市土拍情况普遍偏冷。济南集中推出的35宗地，流拍了14宗，最终成功出让21宗地块；天津集中土拍推出的30宗地块，仅成交6宗土地；而长春今年的首批集中供地仅以底价卖出一块地……情况都不算太好。

时隔几个月，第二批集中供地土拍再战。率先开跑的青岛、合肥、苏州、宁波也并未收获太好的成绩。但经历过一轮政策适度调控后的济南，表现可谓惊喜连连。主城区18宗土地中溢价成交2宗，其余全部底价成交。16宗涉宅用地的成交溢价率为2.6%，也较首轮提升了1.6个百分点。

更重要的是，与以往国企、央企、品牌房企占主导的情况不同，这次济南土拍热点地块堪称“民企开会”，地方民营房企报名积极，来自烟台、临沂、德州、东营等地的开发企业，占据拿地过半席位。在本地取得发展成绩的房企，进军济南“老大哥”市场，寻找新的增长点。

地方房企进军省会，体现的是多重利好叠加背景下，对“强省会”强劲后市的看好。

原重庆市市长黄奇帆一篇长文分析拐点下的房地产市场，就作出判断：过去十几年,房地产市场几乎全面开花、全面造房;今后几十年,随着建设城市群都市圈战略的逐步推进,房地产建设将主要集中在三个热点地带:一是中心城市,即省会城市和同等级别的区域性的中心城市；二是大都市圈；三是热点地区的城市群。

各房企土拍积极的参与度，足可印证。

【二】

走得稳，跑得快，行得远。

 

春夏之交的疫情反复打断了经济复苏的脚步，随着下行压力持续加大，“因城施策”下各地楼市调控政策频出。仅一个月，全国就有累计超80城出台了稳楼市新政，这其中有不少二三线热点城市，郑州、哈尔滨、兰州、福州、南京等地动作不断。

不过，各地试水楼市“松绑”的同时，也出现了新政“一日游”的现象，紧急叫停背后的楼市调控底线也随之愈加清晰。在这背景之下，济南要打出哪张“牌”？

5月的倒数第二个周日，济南打破周末的轻松，释出限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策。次日傍晚，再次“追加”新举措，“二套房商贷首付‘六改四’”“首套房认房不认贷”“非本市户籍家庭贷款首付调整为三成”…… 相较第一次，力度更大。

两弹楼市调控政策，举措层层递进。反应最快的要数房企。不少楼盘连夜打出“24小时不打烊”广告，人声鼎沸的售楼处又回来了。沉寂已久的市场找到了宣泄的出口。

不过，对于调控而言，大涨大跌都不是稳。济南官方将这次调控定性为“适度调控”。果然，在刹那“狂欢”半个月后，市场继而稳定下来，跟着自己的节奏，迈着逐渐恢复的步子。

这张“牌”效果如何？数字会说话。

楼市调控出台前，济南商品房网签最高的4月份有11632套；楼市调控出台后，6月份济南商品房共网签14569套，创上半年单月最高网签量。7月济南商品房共网签13049套，虽较6月有所下降，但在常年处于楼市“淡季”的7月节点，网签量比新政出台前几个月仍提升明显。

【三】

房子是用来住的，不是用来炒的。

自2016年年底中央经济工作会议首次提出后，“房住不炒”的主基调延续至今。房价随着真实的供需关系将慢慢回归合理水平。

在上述长文中，黄奇帆断言，房产价格只会持续高速上涨的思维定势将被打破。过去二十年,中国不管是沿海还是内陆,地价、房价往往5年翻一番,10年翻两番,形成了房价、地价会保持高速上涨的思维定势。房产商拼命囤地建房,高地价会被不断上涨的房价所消化,这种模式有利可图;老百姓也会忽视房产的居住属性,大量购房作为投资。这种房产价格思维定势将要打破,房价持续高速上涨的趋势将会进入拐点。

黄奇帆提醒，这个拐点并不是指今后五年十年房价调头大幅下降的意思,而是今后除了中心城市的某些热门地段以外,房价的整体增长走势,大体上和GDP增长率、居民可支配收入的增长率紧密联系在一起。

今年4月，国家统计局数据显示，全国70个城市新建商品住宅价格指数同比涨幅为-0.1%。这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，新房价格同比下降城市有39个。而到6月份，这个数字还在增加，天津、石家庄、长春、合肥等48个城市的房价同比下跌，只有22个城市的房价出现同比上涨。

同比数字有何“玄机”？

同比下降，说明着房地产市场面临下行较大的压力。疫情反复叠加，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。市场交易下降也就带来了价格下跌压力。

这次，济南稳住了。

就今年数据来看:

6月，济南新房价格环比上涨0.3%，同比上涨1.7%。

5月，济南新房价格环比上涨0.5%，同比上涨2.9%。

4月，济南新房价格环比下降0.2%，同比上涨3.5%。

3月，济南新房价格环比上涨0.3%，同比上涨4.5%。

2月，济南新房价格环比上涨0.1%，同比上涨4.8%。

1月，济南新房价格环比上涨0.1%，同比上涨5.0%。

拉出近几年的成交数据，2021年济南市场“小阳春”突出，相较之下，确实与今年反差尤大。但抛开疫情影响的2020年，若与市场表现正常的2019年同期数据相比，上半年济南成交360万㎡，与今年上半年相差仅50万㎡。

不盲目乐观，亦无需过度悲观。

济南经十东路 图片来自网络

【四】

从“住有所居”，到“住有优居”。

盛松成等所著《房地产与中国经济》中，对此有详细论述：“随着经济的发展，房地产业先满足居民住房数量的需求，之后满足居民居住质量的需求。我国当前的经济发展阶段和房地产业发展状况显示了我国处在由住房数量向居住质量转变的节点，提供优质的居住服务是房地产业未来的发展趋势。”

明大势，才能不畏浮云遮望眼。

2022年上半年，楼市动荡的几个月，悲观者论调频出。各地房企陆续“暴雷”，开发项目停工、烂尾，种种因素将基本面良好的市场弄得乌烟瘴气，导致现今的购房者对楼市缺乏信心。

市场没有“躺平”。针对购房者担心的停工烂尾现象，济南各大房企开始从理想主义的“产品力”竞争，转换为超现实主义的“交付力”比拼。“保质保量按时交付”，市场出现拐点，开发商也在成长。随着市场的规范，开发商优胜劣汰之下重新洗牌。

不仅如此，在日前，国务院办公厅发布的《关于对2021年落实有关重大政策措施真抓实干成效明显地方予以督查激励的通报》中，济南市因城镇老旧小区改造、棚户区改造、发展保障性租赁住房成效明显被督查激励，国务院将在2022年安排保障性安居工程中央预算内投资和中央财政城镇保障性安居工程补助资金时予以适当倾斜支持。

该事项全国仅9个地方获评，济南市也是全省唯一。

作为经济强省的省会，面积超过1万平方公里，地区生产总值突破1万亿，人口突破1千万，财政收入突破1000亿。不断跃升的济南城市排名，印证着在房地产市场发展前景来看，济南城市基本面之优秀。

就在这几天，济南更是力推40条硬核举措，支持高校毕业生来济留济。以人才安居之“优”，支撑城市发展之“进”。

高校毕业生就业首选十大城市；人才吸引力指数全国第八，全省第一。济南这座机遇之城，每年吸引着大批“新济南人”来到这里，落地生根，干事创业，打下一片属于自己的天地。

落地生根的安全感，也许没有什么比房子更能给予家的含义。选择一座城市，留在一座城市，住在一座城市。买房安居，这是千百年来，中国人最朴素也最真切的愿望。

问渠那得清如许，为有源头活水来。

不动产合理地“动起来”，行业方可健康前行。

【结语】

在“强省会”战略加持下，济南有了更大的作为空间，也被注入更多的期许。

正如7月25日，济南市委常委会召开会议作出的判断：当前和今后一个时期，济南经济发展持续承压、不断向好。济南的房地产市场亦然。

既要看到取得的成绩，也要清醒认识到存在的问题，既要看到面临的机遇，也要看到面临的挑战。围绕着促进房地产市场平稳健康发展等十项重点工作，已经列入济南冲刺下半年的重要任务之中。

“住”在济南，有信心。