济南楼市“松绑”，市场迎来“新周期”？

作者：双枪将

来源：“趵突视角”微信公众号（ID：baotushijiao）

金九银十，严格意义上，是个时间概念。

农耕社会九、十月份是秋收之际，农业丰收、百姓衣食无忧。人们在消费、投资等费用支出方面易受到心情的带动，社会各行业消费指数明显提升。

然而，对于房地产市场来说，过去几年是金九银十“褪色”的几年。没有量价齐升的“秋收满仓”，这个销售旺季和普通月份的界线就已不再明显，整个市场都是一副“淡季不淡,旺季不旺”的样子。

今年的“金九”开局还是一如既往的平淡。在这个节骨眼上，济南突迎重磅消息。限购6年来首次大调整，部分区域取消限购。

9月15日，济南市住房和城乡建设局发布消息，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。

这也意味着，济南二环以外区域取消限购，二环内历城区、天桥区、槐荫区也取消了限购。

2016年10月，济南出台限购政策，整整6年时间，房地产市场发生了微妙而又关键的变化。

在楼市松绑政策不断刷新记录的今年，放松限购的“星星之火”已然逐步向新一线、强二线城市蔓延。

“稳市场、促回暖”，信号意义明确。

【一】

“终于等到你！”

9月15日下午，济南限购政策调整的靴子落地，手上在售的6个项目全部位于非限购区域的济南某开发商开心直呼。

这波调整可以说是，预料之中，却也意料之外。

今年以来，各地房地产调控政策发布次数已超580次。从年初聚焦降利率、提升公积金额度、发放购房补贴、降首付等手段，到二季度支持高端人才、三孩家庭等新增群体购房，释放增量需求，再到三季度放松限购、限售、限贷城市逐渐扩容……优化政策层层递进。

中秋节前一天，市场上就有这么一个传闻。果不其然，假期刚过，苏州、宁波等一批二线城市就传来了放开限购的消息，济南的兄弟城市青岛也在其中。虽未正式官宣，但取消限购的口子已然被豁开了。

山雨欲来风满楼。下一个出手的城市是谁？

9月15日，济南市住房和城乡建设局官方发声，通篇仅84个字，甚至没有明确提及放松的内容，但其背后的信息量很足。

“继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购”，细品之下，潜台词有三。

第一，济南二环外全面取消限购，二环内的历城区、天桥区、槐荫区也取消限购，济南限购区域进一步缩小。

第二，非限购区域的按揭，首套首付比例20%，二套首付比例30%。已有部分银行按此接件。

第三，非限购区域只认贷不认房。只要名下没有未结清住房按揭贷款，就是首套。

此番调整，非限购区域的购房政策一夜之间回到2016年启动限购政策前。这条被称为“今年最有力度的房地产政策”，在这个“金九银十”为市场带来了难得的窗口期。

【二】

久旱逢甘霖。

从托而不举，到托举并用，政策层面不断释放积极信号。

有了这剂强心针，新政落地一周时间，济南市场表现积极。临近最后一季度的冲刺阶段，政策红利的加持与促销大季的推动下，效果可谓立竿见影。

有别于5月份各渠道弥漫着“涨价”的声音，这一次市场选择了“以价换量”低调“拉客”，借势营销。非限购区域的项目，开发商闻讯而动抓紧时机，纷纷加推新房源，去化量表现都不错。

政策发布当周，济南新建商品住宅网签量较上周上涨约19%，一举扭转下跌趋势。置业顾问和渠道中介朋友圈内，晒出的一张张鲜红的销售捷报验证着济南放松限购后的成效。

市中区有楼盘周末两天到访量高达200组，相当于放开限购前大半个月的量；雪山片区有楼盘单日到访300组，一天成交70套房，一天成交量堪比一个小长假；有渠道中介发文称“周末认购再创新高，新房累计认购突破200套，带看客户次数突破2000人次”。

置业顾问和渠道中介说，放开限购是济南今年以来楼市调控的一个“大招”；行业专家说，放松限购主要影响的购买群体为复访意向客户，目前来看他们信心提振明显；购房者说，如今房贷利率不高，首付比低，若月供在承受范围内完全可以“上车”。

正如山东合富研究院高级分析师许传明在接受媒体采访时表示的那样，“就像一道闸门，现在济南房地产市场的闸门已经敞开，被积压的购房需求将得到释放，尤其是改善性客户。例如，手里有房又想购买新房，但原来的房子不便出手，现在这批人可以买房了。”

难得的窗口期，适中的楼市价格，国庆节将至，周边城市群体加入，新的市场活力将被激发。

【三】

事实上，济南楼市政策的松动或从今年5月便已启动。

5月的倒数第二个周日，济南打破周末的轻松，释出限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策。次日傍晚，再次“追加”新举措，“二套房商贷首付‘六改四’”“首套房认房不认贷”“非本市户籍家庭贷款首付调整为三成”…… 相较第一次，力度更大。

毋庸置疑，限购政策的放宽是“松绑”楼市的最大利器。

其实5月份的济南适度调整楼市调控政策中，就已“不再将长清区、章丘区列入限购范围”，迈出了局部放松限购范围的一步。只是相较于次日连发的几条重磅调整，显然没有引起过多的目光，但自2016年10月起济南施行近6年的限购政策就是在这时起逐步取消。

时间回到6年前，那一年济南房产均价突破万元大关，10月开启限购。

2016年10月2日，济南进一步加强房地产市场调控工作的通知，明确：“本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。”通知适用于历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区。

2016年12月26日，济南发文进一步采取措施加大房地产市场调控力度，“本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）”。

2017年4月19日，济南发布最新楼市限购令，将长清区、章丘区也纳入了限购范围。

限购令突袭，“济六条”出炉，再到次年被称为史上最严限购政策出台，济南房地产市场调控政策前所未有的严厉。

时移世易，而今在各地都对楼市的回暖有需求，又是金九银十的节骨眼上，济南发布楼市新政“适逢其时”。

【四】

调控政策的出台，拿捏的是个度。   

8月24日，国务院常务会议提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。8月31日，国务院常务会议再次就房地产领域作出部署，提出支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

仅仅相隔一周时间里，连续两次国常会都聚焦房地产，并且两度强调“一城一策”，如此表述非常罕见，却也说明中央对地方后续政策放松给予了肯定和支持。

然而如何放松、何时放松、放松到哪种程度，各个城市都在暗自角力。无独有偶，东部沿海大省的重点城市跑在前头，有的像苏州、宁波一样，只执行不官宣；有的则像济南、青岛一样，直接通过官方渠道发布。

不过随后，苏州对非本地户籍居民购房政策的调整在一天后被取消，青岛限购政策也“部分撤回”，删除了“二手住房不再限购”的政策内容，进行动态调整。

而如济南采取的部分区域放开限购，不一次性放松到底，已经成为这轮政策优化的基本措施和思路，也亮出了这波松绑的最后底线。

部分放开限购之下，济南二环以内的历下区、市中区继续实施限购。有媒体统计，目前限购区域内共有在售、待售住宅项目9个，其中历下区3个、市中区6个，大部分项目均为高单价的改善性地缘性楼盘。这些楼盘单价多在2万以上，全部高于今年上半年济南13705.5元/平方米的市场均价，属于高端项目。

放开限购区域，集中着近两年济南出让的绝大部分住宅，比如党家、济齐路、郭店、盛福、张马屯、神武、雪山片区等，楼盘成交的主力区域在二环以外的历下区东部、济南高新区和历城区。以最新的8月数据为例，济南新建商品房共计推盘27次，推出房源1668套。其中历城区推盘次数共计16次，位居榜首；其次是历下区的7次，槐荫区2次，天桥区、高新区各1次，市中区没有推盘。在划定的二环以内的历下区、市中区限购范围内，8月未有一个楼盘开盘加推。

从近两年的市场表现来看，历城区是目前济南房地产市场的供应量“大户”，高新区是改善楼盘的聚集地，天桥、槐荫等区域则多为刚需购房者的首选之地。

因此，此举既能够保障刚性住房需求、支持改善性住房需求，也坚持了“房住不炒”，两者一体两面。

有业内人士认为，以济南为代表的强二线城市优化房地产政策措施，将引发一波示范效应，预计各地将进入新一轮政策调整期。

【结语】

房地产有一个共识，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

作为黄河流域中心城市、山东省省会，济南地处四大经济区交汇处。如今已迈入特大城市行列，人口达1000万。以济南为核心城市的省会经济圈被寄予厚望，吸引着滨州、淄博、泰安、德州、聊城等兄弟城市靠拢。

正如知名经济学家任泽平所说：“中国建了那么多房子，到了今天，房地产还有没有空间？有，中国房地产开发建设的空间在都市圈、城市群人口流入地区。”

行到水穷处，坐看云起时。

政策面友好招手，市场新周期开始？各方显然已经为复苏做好准备。