高质量盘活的密钥：以 “成交” 为核心的资产整体盘活模式

资产盘活，是依托市场化交易、资产重组、运营优化、资本化运作等手段，把企业低效、闲置、非核心资产转化为流动性更强、收益稳定的有效资源，释放资产价值、增厚现金流、优化资源配置的管理过程。当前外部环境复杂多变，全球经济承压，国内房地产供需格局深度调整，传统投资驱动模式逐步转向创新与效率驱动，旧有资产盘活思路已经难以适配新形势。

现阶段资产盘活普遍存在系统性短板：缺少顶层统筹规划、各级单位资产管理运营专业能力参差不齐、盘活手段单一、市场化程度不足、资源配置低效；叠加资产业态繁杂、历史遗留问题多等客观困难，直接造成盘活周期长、成本高、落地难、成交受阻、风险偏大，不少盘活项目最终变成企业经营的 “负担” 与管理者的 “包袱”。碎片化、“头痛医头脚痛医脚” 式盘活路径已经走不通。唯有锚定成交难这一核心堵点，开展整体性顶层设计与路径重构，才能突破存量资产盘活困局。

基于十余年资产盘活实操与案例沉淀，笔者遵循市场经济规律、企业经营规律、资产全生命周期管理原则与系统方法论，结合成交三要素，构建以“成交” 为核心的资产整体盘活方案。方案统筹政策约束、企业战略、业务发展、收益水平、资产属性等多重变量，突出系统化、专业化、市场化、高效化、生态化五大特征；以 “成交” 为中心，坚守资产范围的整体性、资产盘活的系统性、盘活效益的整体提升三大内涵；依托多资产整体统筹、多元化模式创新、全要素配置优化、全流程专业服务四项联动策略；按照尽职调查 - 评估分类 - 方案统筹 - 招商策划 - 组织交易 - 跟踪协助 - 总结反馈七大步骤落地，系统性破解企业资产盘活痛点，优化国有资产配置，守住资产保值增值底线，助力企业提质增效，真正实现 “负担变资源、包袱变财富”，让资产盘活转化为企业核心竞争力。

（一）一个核心要素

成交，即促成资产成功交易。成交是资产真实市场价值的最终体现，也是全部盘活工作的出发点。以成交为核心的整体盘活方案坚持以终为始，把促成交易、实现保值增值作为根本目标，将成交思维贯穿盘活全流程，牢牢把握成交三要素：价格、供给、需求，落地三项配套动作：基于客户需求的产品设计、基于市场导向的定价策略、基于主动推广的多元化营销模式，破解成交瓶颈，释放资产价值，兼顾经济效益与社会效益，实现资产保值增值。

1. 基于客户需求的产品设计：全面尽调摸清标的资产优劣势与基础条件，研判区域市场真实需求。在交易架构设计阶段，站在买方视角改造标的资产，打造适配客户需求的交易产品，降低交易摩擦，提升成交概率与资产溢价空间。
2. 基于市场导向的定价策略：坚持资产价值由市场决定。择优选聘评估机构，厘清评估估值偏高成因，建立常态化协同机制，形成公允且具备市场吸引力的评估结果；配套合规、利于成交的价格调整机制。
3. 基于主动推广的多元化营销模式：精准市场定位，搭建多元营销渠道与组合招商策略，强化招商服务与多方合作；整合政府、产业、金融机构等外部资源，最大化盘活资产价值。

（二）三个内涵要求

以成交为核心的盘活模式，把战略思维、系统思维、结果导向贯穿全程，包含三大内涵：

1. 资产范围的整体性 盘活对象层面，将企业全部类型资产统一纳入整体盘活计划，优化资产结构，发挥资产规模效应与协同效应，改善整体净资产收益率 ROE，最大化资产价值，保障国有资产保值增值。
2. 资产盘活的系统性 盘活实施层面，统筹企业经营要素与盘活全环节，通过全要素优化、策略组合、专业化流程服务，系统性提升资产盘活工作效率。
3. 盘活效益的整体提升 盘活成果层面，着眼企业整体价值增长，不局限于单宗资产处置。在实现资产价值释放的同时，推动企业聚焦主责主业，增强组织韧性，夯实核心竞争力。

（三）四项联动策略

四项联动策略是促成成交、实现资产保值增值的核心抓手，也是三大内涵的落地载体：

1. 多资产整体统筹 将实物资产、股权债权等不同品类；有权证 / 无权证、闲置 / 低效等不同状态；总部 / 下属单位、不同区域、不同业态（住宅、公寓、工业用地、产业园、商办写字楼）资产打包统筹盘活。实现资源集约化配置，形成资产集聚效应，提升企业整体收益，反哺主营业务。
2. 多元化模式创新 围绕退出变现、价值提升、支撑服务、创新融合四大方向，针对不同资产灵活选用七种盘活路径：转让盘活、租赁盘活、委托经营、改造经营、资产金融化、产权完善、调配置换。
3. 全要素配置优化 统筹政策研判、模式创新、全国市场布局、专业服务供给，搭建全产业链生态圈层，集聚国内国际优质资源，为资产盘活提供全方位战略支撑。
4. 全流程专业服务 依托七大步骤提供一站式、专业化资产盘活服务，实施全周期高标准项目管理，最大化资产价值。

（四）七大关键步骤

七大步骤是全流程专业服务的核心载体，保障策略落地、实现资产保值增值：

1. 尽职调查 组建专项调研组，实地踏勘、访谈、梳理资料，核查资产区位、现状、权证、价值等信息，输出调研报告，科学研判资产，明确盘活方向，支撑企业决策。
2. 评估分类 依托调研报告，按资产效能划分为高效资产、低效资产、负效资产、瑕疵资产，差异化制定处置方案，锁定盘活标的范围。
3. 方案统筹 结合调研结果与资产分类，综合政策、企业战略、业务、收益、资产属性编制完整盘活方案，包含资产概况、市场研判、需求分析、实施策略、盘活路径、预期成效与结论。
4. 招商策划 依据敲定方案开展市场定位，搭建多元营销渠道，定制招商策略，整合产业链资源，开展市场化推介，挖掘意向交易方。
5. 组织交易 锁定意向客户后，根据企业属性、交易规模，选择国资委认可产权交易所挂牌，或线上线下拍卖方式组织合规交易。
6. 跟踪协助 已成交项目协助交割、完税、权证过户、工商变更；未成交项目复盘诊断，迭代优化盘活方案。
7. 总结反馈 系统复盘盘活全流程，形成总结报告，满足审计、监察合规要求；在集团内部、行业、区域、央企体系内总结推广盘活经验。

综上，以 “成交” 为核心的资产整体盘活方案，需要牢牢守住一个核心要素，把握三个内涵要求，用好四项联动策略，落地七大关键步骤。这是新形势下盘活存量资产、提升资产效能、对冲经济下行压力的可行路径，也是国内企业资产盘活模式的创新探索。理论与实践仍将持续迭代，这套模式还会在项目实操中不断完善，助力央企破解成交难题，释放存量资产价值，统筹经济效益与社会效益，守住国有资产保值增值底线。

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▶▶▶典型案例

2020 年，国资委部署央企 “两资”（低效、无效资产）盘活处置工作；2021 年中央一号文件提出全面推进乡村振兴。中国邮政集团出台资产盘活管理办法。云南邮政资产点位广、体量分散，大量网点坐落于西南乡村地区，运营管理模式偏传统。如何系统性盘活网点资产、赋能乡村振兴，成为云南邮政亟待破解的课题。

北京世邦力德投资管理有限公司受托承接项目，2021 年成立云南专项工作组，历时 4 个月开展尽调与资产分类。项目实地覆盖云南 16 市州、129 区县、1200 余乡镇，调研资产合计 1700 余宗，涵盖邮政业务用房、邮储代办、邮乐购配套用房、员工宿舍、对外出租物业、占用房产、闲置用房、危房、闲置土地等，呈现广、杂、碎、缺的典型特征。

项目组为每宗资产建立单独档案，按照盘活路径划分为转让变现、经营盘活、租赁盘活三大类；再叠加高效 / 低效 / 负效 / 瑕疵资产二次分级，输出《中国邮政云南省公司资产调研报告及盘活思路建议》，结合资源禀赋定制《云南邮政资产盘活市场模式探讨及合作方案》。

方案实施全程坚持 “促成交易、保值增值” 总目标，落实整体性、系统性、效益整体提升三大内涵，以四项联动策略落地：

1. 多资产整体统筹：整合普服网点业务叠加、县乡闲置低效物业出租、无效资产打包出售，统一委托盘活。依托乡村振兴战略改造乡镇邮政网点，导入信息流、资金流、物流，打造集商贸、物流中转、便民服务、电商、公益教育一体的乡村综合服务中心，让乡镇邮政网点成为服务乡村振兴、支撑邮政主业、稳定员工队伍的载体。
2. 多元化模式创新：差异化施策。县城城区闲置资产采取委托经营；部分自用资产实行自持 + 委托经营组合；未完成房改的住宅资产直接处置出售，一次性化解历史遗留问题，快速回笼资金，助力主业轻装上阵。
3. 全要素配置优化：依托专业研究团队、客户资源、产业生态联盟提供支撑。针对乡镇网点设计承包合作模式，叠加多元业态聚拢人气，将乡镇邮政网点打造为区域 “乡镇 CBD”，实现资产增值。
4. 全流程专业服务：一站式承接从尽调到复盘全链条工作。招商阶段采取线下地推、网络推介，对接昆仑好客、农业农村局、京东、淘宝、央企等渠道精准洽谈；通过网络竞价、公开拍卖、产权交易所挂牌、招投标完成交易；协助完成资产移交过户，沉淀案例并在全国邮政体系分享。

本项目是 “以成交为核心” 盘活模式的标杆实践。世邦力德依托这套方法论，落地打造 “云惠邦” 乡村振兴服务平台，提出 “乡村振兴，一路邮你” 理念，汇聚人流、信息流、资金流；通过网点业态叠加、资产整体租赁承包提升出租资产盘活效率，实现国有资产保值增值，同步助力乡村全面振兴，产生显著社会效益。 （◎周绍军）

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