2020年过半，地产行业“成绩单”火热出炉，疫情影响之下，规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚，将推动行业集中度继续走高。换句话说，对于50强之后的房企而言，竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下，该梯队房企的增长空间或将进一步受限。
着眼未来，房地产行业在政策端、供给端和需求端，都将呈现稳中有进、稳中有变的趋势。行业的健康度和理性程度将持续提升，行业格局走势与企业关键制胜因素将逐步清晰。不确定性和关键变化大方向可以预测，但这些机遇挑战的变化程度、发生时间则难以准确研判，考验企业的能力与智慧。编辑部通过对话与采访的形式，得到了地产圈资深人士对下半年市场的真知灼见。我们着重反思与探索、开创与颠覆、理性与建设性等逻辑，力求为行业摸索、提炼、辨明一条适合未来山东地产发展的实践之道。◎山东商报.速豹新闻记者 段丽丽 综合整理
关键词：楼市前跌缩后平稳，城市分化日益明显
2020年山东楼市与全国一样，深受新冠疫情影响。二三月份市场几乎冻结，五月份成交明显反弹，但六月又有所降温。市场特征：一是上半年客户购房意愿延缓，对房价的预期持理性悲观的态度，观望情绪浓厚，客户对房价的承受力下降。二是刚需客户明显下降，收入来源较为单一，抗风险能力较低，较多刚需客户因为此次疫情放弃购房；改善型客户也较前期减少，延缓了购房计划。三是客户经济收入减少，购买力也相应下降，付款进度放慢。
展望下半年，一是世界疫情虽在延续，但我省楼市成交量预计能高于上半年。楼市整体上房价趋于稳定或局部小幅下滑，市场成交规模基本能恢复到春节前水平。二是随着全面复工复产，商品住宅库存将继续增加，去化周期加长,区域市场分化更加明显，改善型项目去化压力较大，部分高地价项目继续赔钱销售。三是我省沿海城市外地购房客户市场继续萎缩。四是国家延续“房住不炒”产业发展定位，开发贷款和按揭贷款政策不会有大改观。济南、青岛租赁住房政策落地实施，对后期刚需住宅销售会产生一定预期影响，但综合来看济南、青岛楼市比三四线城市市场相对健康，三四五线城市市场日益分化。
关键词：疫情影响，盈利模式变化，物业服务，绿色建筑
一场突如其来的疫情，打乱了我们的生活节奏，也打乱了房地产市场销售的节奏。春节前后，房地产市场几乎处于冰冻状态，2月18日，济南市政府发布《关于应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见》，从土地、金融、税收、建设等方面支持开发企业、建筑企业复工复产。3月份随着疫情逐步得到控制，房地产行业逐渐恢复正常，部分开发商通过多种营销手段抢收购房客户。接下来的3个月，济南房地产市场“价跌量稳”，当前进入“止跌回暖”恢复期。当前房地产开发企业普遍面临资金链紧张和盈利模式变化的双重考验。传统房地产的盈利模式，主要是赚的房地产升值的钱，赚的是快速周转的钱，而未来主要赚品牌溢价的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱。房地产开发企业现在主要靠卖房子赚钱，未来主要靠物业服务赚钱。未来高质量智慧化社区和住房将会得到更多购房者的青睐，此次疫情对绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑、装配式建筑等高品质建筑的销售影响较小，部分购房者对大户型、功能全、科技含量高的住房需求增加。对于下半年的房地产市场，市场下行的风险较大，叠加上半年疫情影响，预计全年房地产成交规模会有一定萎缩。
关键词: 否极泰来，迎来春暖花开时
2020年上半年，济南住宅市场整体表现“先抑后扬，量增价跌”。世联怡高数据监测显示，上半年济南住宅市场共新增283.7万平米，同比减少13.8%；成交326.8万平米，同比增长16.8%；上半年整体成交均价15888元/平米，同比下降5.4%。
一季度因为疫情原因，社会经济、生活受到巨大影响，同时房地产市场也经历了最为艰难的时刻。
二季度济南房地产行业复工复产速度较快，品牌开发商率先通过降价刺激市场，实现销售突破。在5月黄金周、6月端午节等节点上，房企加快了推售节奏，通过各种优惠以及直接降价的方式促进成交。同时在人才落户新政以及落户政策全面放开的利好因素助推下，被抑制的购房需求出现集中性释放，济南房地产市场呈现稳步回暖的态势。
下半年，金融环境仍将保持平稳宽松的局面，济南房地产市场经历一段时间的低价横盘期后，销量将保持继续增长的势头。随着销量的持续增长，房价将呈现恢复性反弹到上涨的态势。
济南楼市，迎来了刚需购房、改善换房的最佳时机。
关键词：量跌、紧缩、房企+人才
2020年上半年，2月受疫情影响比较严重，整月销售面积不足10万平米，但接下来的三个月成交量维持在高位运行。整个上半年，济南新建商品住宅共供应259.65万平方米，与2019年上半年相比下降35.7%，供应套数为19895套，同比下降37.09%；共成交了304.62万平方米，与去年同期相比，下降了15.26%，成交套数为24499套，同比下降了13.89%。
2020年的济南土地市场，因为供地量相比往年同期明显偏少，整个市场也是相对比较平淡冷清：2020年上半年，济南市主城七区共供应了31宗商、住用途土地，总占地面积92.1万㎡，供应总建面231.86万㎡；成交29宗地，总占地面积98.55万㎡，成交总建面235.4万㎡。
与去年同期相比，今年上半年，济南主城七区商住类经营性用地供应和成交宗数下降幅度都在49%左右，而供应和成交的占地面积、总建面降幅都超过6成，大约在65%左右。
在政策方面，整体来看，上半年济南出台的政策，主要集中在两个方面，一个是疫情期间针对房企出台的减税降费、降低预售门槛等政策，另一个是零门槛落户的人才政策。这两种政策分别从房企的供应端和买房群体的需求端出发，有利于济南房地产市场的稳健发展。
关键词：房地产将迎“双考”
随着我国疫情防控和复工复产取得重大阶段性胜利，房地产市场已经逐步回暖复苏，个别城市还较为活跃。不过需要指出的是，由于疫情影响的滞后性和不确定性以及国家对“房住不炒”的坚定决心，房地产市场将面临房企自身综合能力以及项目所在城市能级的双重大考。
当前，房地产企业无论是体量规模还是战略定位都出现了较大分化。其中一个突出的特点就是头部企业战略导向趋近稳健保守，过去比较激进且动用较多金融杠杆的房企面临极大生存危机。头部企业方面，追求内涵式可持续发展和全生命周期竞争力提升是新一轮竞争的制高点。其中，碧桂园确立了“一率四力”原则，即“高效率”、成本力、产品力、科技力与服务力；恒大实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，实施稳健发展；万科更是直接提出“现金为王，手有余粮”。
城市能级分化将对房地产起到根本性影响。全球产业链和世界城市分工将在疫情影响下被重新构建，我国正在形成一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局。在此背景下，富有改革创新活力和良好营商环境的粤港澳大湾区和长三角城市群更加被各方看好，投资加码加仓。相比之下，北方城市群都市圈则需要壮士断腕凤凰涅槃的坚定决心和实际行动。
（排名不分先后）
