2021年，是山东商报改刊20周年。二十年来，商报始终关注着楼市的风云变幻。回望过去，大变局时代悄然来临。山东商报·速豹新闻网记者整理了二十年来济南的房价变化、房地产行业形势和房地产政策等，让我们一起来回顾下济南楼市过去二十年的风风雨雨。
◎文/山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 实习生 韩瑜 公越
◎图/山东商报·速豹新闻网记者 赵天羿
2001年
2001年，《关于加强国有土地资产管理的通知》颁布，针对国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低;划拨土地大量非法入市，隐形交易;随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提出了严格要求。
济南市为了进一步深化住房制度改革，逐步完善住房货币化分配制度，积极推进住房商品化、社会化进程，出台了现有公有住房出售价格和相关政策的规定。当年，济南一手房交易均价为1985元/平方米。
2002年
2002年，政府对房地产业各个方面的整顿范围之广、力度之大是空前的。当年2月4日全国住宅与房地产工作会议指出，今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。8月，建设部等部门联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。
这一年济南前三季度房价均价1749元/平方米，第四季度均价达到了2007元/平方米，一手房交易均价2101元/平方米。
2003年
2003年可以说是房地产政策频出的一年，房地产业蓬勃发展的同时，政府也逐步加强了对房地产市场的调控力度。自2月以来，先后出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规。
这一年，济南城市空间 “东拓、西进、南控、北跨、中疏”的“十字”方针确定。济南住宅均价继续保持上升的态势，商品房的均价达到2143元/平方米，比上年同期的1749元/平方米上涨22.53％，一手房交易均价2327元/平方米。
2004年
2004年,国家宏观调控政策不断,被业内人士形象地称为“政策年”“改革年”。出台的政策主要集中在土地和信贷两方面，对大量投入土地中的金融资本的调控,使得利用土地增值部分来获利的开发商的融资成本加大,从而有利于金融风险的防范。在国家宏观政策的调控下,房地产市场将步入调整期,房地产利润、价格趋于合理化。
济南房价上涨迅猛，均价达到2720元/平方米。商品房价格增幅下降，平均销售价格为2574元/平方米，增长13.7%，增幅回落3.3个百分点。
2005年
2005年3月1日，国务院出台国八条，高度重视稳定住房价格；将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设等。5月1日，出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2005年全年，济南房价在调控下整体平稳，均价上涨至3068元/平方米。
2006年
2006年房价在前一年经历短暂停顿后，出现报复性上涨。这一年有关部门出台的有关房地产方面的政策有26项，其中规划的7项、用地8项、税收3项、房屋质量1项、房屋交易3项、金融4项。房地产政策总体来说有两个倾向：更加强调地方政府职能；市场化手段调控占主导，通过土地政策和金融信贷政策表现出来。济南楼盘均价已上涨至4590元/平方米。
2007年
2007年金融机构人民币存贷款基准利率上调，信贷从紧，房价突飞猛进。面对不断上涨的房价，政府出台调控政策。9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
这年是济南楼市爆发的一年，新房均价从二季度的4800-4900元/平方米上升到四季度的5600元/平方米。
2008年
受到国际金融危机影响，为刺激经济，保增长，刺激购房需求，3月3日，《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》出台，支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策，支持住房租赁市场发展的税收政策。年底，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》发布，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
济南楼市虽然这一年进入低谷期，但房价比较平稳，整体处于低位。以6月济南楼市为例，整体均价为5679元/平方米。
2009年
2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要背景。5月，国务院发布《调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，房地产开发项目的最低资本金比例为30%，自2004年以来首次下调，紧缩的房地产开发信贷政策开始松绑。随着市场逐渐回暖，济南房价开始上升，到年末达到了6094元/平方米。
2010年
1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。各地方政府出台“四限令”——限购、限外、限贷、限价。
延续2009年的市场惯性向上，尽管楼市政策再次收紧，但济南2010年的全年均价走势为7000元-7900元/平方米，每平米涨幅在900元左右。
2011年
国八条出台，限购、限价、限贷等政策全面升级。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，限购城市增加至50多个。
也就是那一年，济版限购政策出台，济南楼市进入限购时代，住房成交量锐减。2011年1月房价突破8000元/平方米，7月房价达到当年最高峰8700元/平方米后，12月回落至8500元/平方米。
2012年
在国家房产调控的大背景下，济南也采取相关措施对房地产进行调控。济南市实行新的公积金房贷规定，济南市区个人申请住房公积金贷款上限减少了25万元。同时规定，借款人须在贷款前连续缴存公积金12个月以上，方可申请公积金贷款，时间比原规定延长了一倍。新政还规定公积金贷款购买首套自住住房，建筑面积在90平方米(含)以下的首付款比例由30%降低到20%，90平方米以上的仍为30%。同年，济南租房申请准入门槛降低,公租房申请不限户籍，外来人员首次纳入济南住房保障范围。
2012年济南的商品房销售平均价格为6832元/平方米，住宅平均销售价格为6651元/平方米。
2013年
2013年，楼市调控“国五条”发布，严格执行限购、房产税试点扩围。同时，建立不动产统一登记制度，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。
济南则明确房价调控目标，严格商品房预售监管，完善商品房预售资金监管办法，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。加强市场监测与分析，及时发布商品住房建设、交易等方面的权威信息，稳定市场预期，进一步促进全市房地产市场平衡健康发展。2013年12月份，有数据显示济南的房价平均水平已达9158元/平方米。
2014年
2014年6月呼和浩特第一个发文取消限购，回归市场化，取消房地产限购，自此全国46个城市陆续加入到限购松绑或取消的队列中。十八大提出了市场对房地产调整的主导作用，限购退出是顺应了“发挥市场在资源配置当中的作用”的改革方向。国家调控放松限贷，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款的政策，贷款最低首付款比例为30%。
济南在大环境的影响下，取消了执行三年多的楼市限购政策。2014年，济南住宅成交均价为8401元/平方米。
2015年
2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。财政部和国家税务总局联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
2015年济南房价均价在9100元到9500元/平方米的范围内有涨有跌。
2016年
2016年扩大市场去库存，成为房地产市场的主要目的住房公积金存款利率的上调、契税、营业税降低、降准、全面实施营改增等政策相继出台。
在这一年，济南房产均价突破万元大关，在10月，济南重启限购，购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。2016年11月，济南新建住宅均价达到了10394元/平方米。
2017年
2017年是近几年以来，房地产调控政策出台最为密集的一年。中国共产党第十九次全国代表大会上，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，作为政府工作重中之重被提及。
为了避免楼市过热引发风险，济南“4·19”最严楼市调控政策出台，限购限贷加限价限售，二套首付60%，预售更加严格，济南房地产市场调控政策前所未有地严厉，在需求和供应端同时发力，买房、卖房环节全覆盖。年末，济南房价已经上升到了15842元/平方米。
2018年
2018年中央三令五申“房住不炒”，房地产政策调控主要体现在“限”字上。限价、限购、限售、限贷、限商、限企、限地等，限字当头的时期，房地产企业和老百姓都在经历政策调控。
济南楼市也在“以限为主”的精准调控下形势陡变，调控之下购买力的透支，涨了两年之久的济南楼市，由热转凉，不过此时房价还是涨到了17674元/平方米。
2019年
2019年我国房地产市场发展总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。各地锚定“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，因城、因区、因时施策，积极主动作为，保持了楼市总体平稳运行。
济南因地施政，坚持“房住不炒”“一城一策”调控。新建商品住房市场呈现下行回归态势，市场进入调整期。住房价格实现了平稳回调，房价趋于合理。商品房整体销售量稍有回落，商品住宅均价为13074.44元/平方米。
2020年
2020年“房住不炒”依旧是主旋律。从2-3月份的市场冰点，到后续随着疫情逐渐被控制，压抑的需求也在释放，大部分城市迎来了比较火热的下半年，全国市场进入正常运行状态。“直播卖房”“三条红线”等新鲜关键词出现，同时调控仍未放松。进入下半年，全国房地产调控政策明显增加，主要是为楼市降温。不停出台政策也代表了房地产调控的趋势，依然是一城一策，房住不炒。
这一年，济南楼市价格保持了平稳态势，年底房价维持在15295元/平方米。
2021年
第一季度刚过，国家就对房产市场采取多种措施进行调控。2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。鼓励租售并举。作为“十四五”的开局之年，坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。
随着济南的不断发展和进步，各项政策的出台与落实，房地产市场以刚性需求、改善需求为主，供应量比较充足，市场基本保持了平稳的状态。住房的变化也将带动生活质量的提高，推进家庭需求的不断改善。
