2021年是值得期待的一年，今年的3月12日是《山东商报》改刊20周年的日子，这20年见证了济南这座城市的历史进程、城市建设、人居生活变迁，《山东商报》肩负着公平、公正报道的使命。2021年是“十四五”开局之年，是全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年，房地产行业发展将进入新阶段，房企也将面临新的发展环境。
着眼未来，2021年，随着我国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高要求，为满足城市功能升级需求，城市更新已成为城市发展的主要途径。编辑部通过对话与采访的形式，得到了地产圈资深人士对未来市场判断的真知灼见。我们着重反思与探索、着重颠覆与开创、着重理性与建设性，力求为行业摸索、提炼、辨明一条适合未来山东房地产行业发展的实践之道。
◎山东商报·速豹新闻网记者 段丽丽 综合整理
成交量增 价格稳
过去的二十年是我国最重要的战略机遇期，回望我省房地产业，有如下历史性贡献：一是住宅产业异军突起，加快住宅解困变舒适；二是产业支持土地财政，支持设施和园区建设；三是千万家庭买房增值，家庭资产实现倍增；四是城市新区日新月异，助推城镇化快速发展；五是城市更新旧貌新颜，城市形象大为改善；六是近二十年黄金发展期，众从业者分享高薪收益。发展至此，存在的问题暴露出来：保障性住房供给不足，土地财政推高地价房价，房地产开发产能过剩，产品及服务精品不足，楼市分化出现结构性过剩。
住房问题关系民生福祉，国家坚持房住不炒的定位，解决好大城市住房突出问题，促进房地产市场平稳健康发展。同时重视住房保障（补贴+建设），加快发展长租房市场。山东商报一路同行，继往开来。
展望2021年，住房条件将成为城市竞争力的战略资源。2021年上半年我省部分城市楼市已经出现回暖，成交量增价格稳，下半年多数城市有望走出低谷，住房需求日益活跃释放。新时代房地产业转型升级，亟需创新人才；城镇化老龄化导致楼市被分化，聚焦大中城市；专业化多元化供需将变化，地产经营可期。房地产业的产品、业态转型以及性能升级，正稳健地向我们走来。
房地产转型，市场回暖
随着《山东商报》改刊20周年，我国房地产市场化改革也走过了20多年的历程。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文件）以市场化为方向进行住房制度改革，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，我国房地产业取得了巨大成绩。济南楼市经过多年的高速发展之后，目前房地产市场正面临转型，房地产市场主要矛盾从人民群众对住房不断增长的数量需求与供给能力不足的矛盾转向人们对美好住房质量需求与供给能力不足的矛盾，因此未来高质量智慧化社区和住房将会得到更多购房者的青睐。房价与经济、人口互为因果，任何城市都无法逃脱，所以济南未来房地产发展逻辑仍然要把握以人为核心的新型城镇化发展机会，把握跟随产业发展路径的市场机会。济南近几年土地供应一直在缩减，所以房地产市场在2021年回暖概率较大，但东西部市场分化仍然明显，新房偏好仍然高于二手房偏好。“十四五”规划纲要提出，促进住房消费健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，这一目标一定会实现。
房住不炒、量价齐稳
济南市坚持“房住不炒”定位，保持调控政策的连续性稳定性的基础上，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。2020年以来，在延续2019年下半年市场下行和今年新冠疫情防控双重压力下，房地产市场仍然保持平稳健康发展态势，呈现出“量增价稳”的特点，住宅销售规模大幅增长，价格保持了平稳，成绩斐然。
年初为积极应对疫情，推动住建领域复工复产。2月18日，以市政府办公厅名义明传电报下发《关于应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见》，从缓解企业资金压力、化解疫情延期带来的违约矛盾、避免人群聚集、解决复工返岗人员实际困难等几个方面，支持房地产企业、建筑业企业积极应对疫情，保障城乡有序建设,成为今年以来，我市保持房地产市场平稳健康运行，最有力的保障政策。
稳步推进培育和发展住房租赁市场试点工作。更加细化深化租赁政策等措施，全面推动住房租赁市场发展。
预计2021年房地产市场仍将保持“量价齐稳”的状态，住宅价格不会出现大起大落。二手房市场回暖将带动住宅市场持续回暖。2020年二手房交易量逐步回升，将对新建住房市场销售带动作用明显，对改善型购房需求将产生一定的刺激作用，整体房地产市场应将继续保持回暖状态。
三条红线 “十四五”规划
“三条红线”压顶，“宽松”资金不得流入楼市，时刻绷紧房地产调控这根弦，2020年身处中国商业大环境中的房企经历了前所未有的政策经济新环境；线上卖房、拆分物业、管理改革，房企由表及里、由浅到深的系统性整体式再造革新之路已经开启。
从政策层面来看，在“因城施策、一城一策”不断深化的同时，金融端因企施策、精准调控的力度不断加大。房企融资“三条红线”后，房地产贷款新规又给银行设置了两条红线。2020年12月31日，A股收市后，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标。可以看出，国家对于支持实体经济、防范化解金融风险的态度鲜明、意志坚定。
城市开发建设方式正在发生重大转变。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出实施城市更新行动。实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。建设重点也从由房地产主导的增量建设逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。因此，伴随着城镇化应运而生的房企也势必要全方位适应并匹配这个重要转变。
量增价稳
2021年初济南楼市成交表现抢眼。
一般来说，1-2月受到元旦和春节假期影响，楼市处于传统淡季。但今年在倡导“就地过年”政策之下，房企加大了营销力度，包装了假期节点优惠，楼市保持较高的市场热度。根据世联怡高监测数据显示，2021年1-2月济南市区（历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区）住宅（认购数据，非网签）供应26493套、335.4万平米，同比增长0.8%和0.6%；其中新增供应4108套、52.7万平米，同比增长178.7%和167.5%。成交8263套、103.0万平米，同比增长265.3%和261.4%。整体成交均价16265元/平米，同比下降0.1%；销售金额167.6亿元，同比增长262.0%。
春节假期后济南房地产市场迅速回温，随着3月楼市“小阳春”的到来，各项目纷纷打出“热销”“即将涨价”等宣传推广，刺激成交，楼市火热态势延续。
虽然2021年政策环境并未放松，央行“双限”（房企“限融资”，银行“限贷”）政策持续执行，住建部限制住宅供地（两集中供地）。但济南整体市场向好，住宅存量持续下降（2月底住宅在售存量230.3万平米，同比减少25.0%），加上落户政策的全面放开，人口流入逐步走高，住宅需求将继续保持较高水平，市场触底反弹，开始进入上涨通道。
机遇与挑战并存
2021年作为“十四五”开局之年，注定不凡。对于济南楼市2021年也将是持续向好的一年。
市场分化的结构性行情还将进一步加剧，置业机会回归城市核心区域，城市外围部分项目仍会面临较大压力；强产品力和高性价比项目将会进一步受到市场青睐。
投机需求减少，楼市投资偏向中长线，部分商办类存在一定投资机会，但整体来看办公和公寓市场仍面临较大的市场压力。
产品主义回归，改善需求继续释放，仁恒奥体公元世纪、鲁能麓系洋房等部分高质量项目入市，改善客户迎来品质楼盘的好时期。
房价预计将稳中略有上浮，尤其城市核心区强产品力的板块；以近期开盘的鲁能领秀城麓系洋房为例，优秀的产品力和完善的配套得到了购房者的认可，项目开盘去化较好。
政策方面以吸引人才与新城市人落户为突破口，为城市商品房购买人群提供支撑，未来政策将会保持稳定。
房地产行业机遇向新领域发展，但长租公寓等不符合市场规律的领域依然困难重重。
