从2014年济南试点集中网上挂牌，到2021年住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布，房地产市场几经变化，土拍也愈加受到关注。6年多的时间里，土地拍卖市场迎来重磅调整，房企又将如何应对？
◎文/山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 ◎图/山东商报·速豹新闻网记者 赵天羿
网上土拍6年多
2014年8月，济南临港开发区11宗土地一次性挂牌，包含9宗工业用地和2宗仓储用地，总面积达29.5万平方米。虽然只是11宗土地的正常拍卖，但对济南土地市场来说却有着重要意义。这是济南首次集中以网上挂牌的形式出让土地。经过试点后，2015年1月起，全面实行土地网上挂牌出让以及成交。首批成交的14宗土地中，住宅用地占12宗，也是从这时起，传统的举牌竞拍成为历史。
2016年，济南的土地市场可谓是浓墨重彩的一年。2016年6月29日，随着唐冶片区“地王”出炉，也掀起了济南土拍史上的一阵波澜。那一年，济南土拍溢价率达到制高点。有业内人士称，2016年，让济南土拍成了受普通百姓关注的事，在此之前多数业内从业者也很少关注每一场土拍。
不过，这样的时间没有持续太久，当年9月29日出台“济八条”，率先从土地供地端进行调控，随后多次出手调控。2017年，房地产政策持续收紧，限购、限贷、限售、限价，土拍热度依然高涨。不过，热闹了一年多后，2018年随着各项调控政策的落地推进，市场逐步回归稳定。
近些年来，轮循递增竞价、限地价竞配建保障性住房面积、限地价限房价竞配建保障性住房、限地价竞自持面积、限地价竞房价……济南土地网上交易系统不断优化升级，土拍规则更有灵活性。
供地迎来重磅调整
2021年1月29日，济南迎来了今年经营性用地的首次交易，7宗土地全部以底价成交。2月22日，又挂牌出让了南北康、白马山片区9宗土地，这个编号为“济自然规划告字〔2021〕2号”的土地挂牌，也是2021年发出的第一次涉及城镇住宅用地的土地挂牌。9宗土地面积共22万余平方米，约330亩。
不过，挂出仅2天，济南土地拍卖迎来了重磅调整——住宅用地实现“两集中”。这也被不少业内人士分析为，土拍将进入2.0时代。2月24日晚，一则全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”的消息传得沸沸扬扬。根据网传文件显示，包括济南在内的全国22个城市，2021年发布住宅用地公告不超过三次。
根据网传文件显示，2021年，全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”，发布住宅用地公告不超过三次。其中包括：四个一线城市北京、上海、深圳、广州，以及南京、苏州、杭州、厦门、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。住宅用地“两集中”指，集中发布出让公告和集中组织出让活动。原则上全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。
2021年住宅用地供应分类调控工作,是自然资源和规划系统贯彻落实党的十九届五中全会和中央经济工作会议精神的一项重要决策部署，青岛、天津、郑州等城市陆续发布文件，也印证了该消息。
宅地一年供3批次
2月25日，济南市公共资源交易中心挂出公告，宣布终止交易2月22日挂牌出让的南北康、白马山片区9宗土地。随后，山东商报·速豹新闻网记者也从济南市自然资源和规划局相关负责人处得到了证实。
不久后，济南市自然资源和规划局网站挂出工作动态，宣布对于住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动新的政策要求,将在深刻理解、准确把握、做好研判的基础上,合理安排供地时序,科学编制实施方案,提高集中组织能力,切实保障全市房地产市场平稳健康发展。
3月初，济南发布《关于加强经营性用地出让管理的意见》(征求意见稿)，虽然文件适用范围包括市区内新增的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，但其中提及了“商品住宅用地原则上不得搭配其他用途土地出让;确需搭配供应的，须按照一事一议的原则报请市政府批准”。
随着这一文件的进一步出台，也是为接下来即将落地的住宅用地“两集中”同步公开出让做准备。相关部门表示，2021年度济南市本级供地计划相关政策落实正在研究，报市政府同意后公布实施。
新模式下须快速研判
从2014年到2021年，济南土地市场几经变化，土拍规则也在不断升级。 对于宅地出让规则的变化，各界更关心的是会对后续房地产市场有哪些影响？在此之前，全国各地实行的虽然也是集中供地模式，但相较而言，是“高频集中”，基本分散在全年进行，几乎每个月都有住宅用地出让。
而如果实行“两集中”后，每批次出让土地尤其是涉宅地块数量会有一定程度的增加。业内人士分析称，此举改变了过去零散出让土地的模式，甚至减少“饥饿营销”的动机，将加速房企的分化。
与此同时，大批量住宅用地集中供应，就会造成同批次大量土地同期入市，同期入市项目激烈竞争，价格战将会更加激烈，将会对商品房市场形成一定的冲击，抑制城市房价上涨。而整体资金实力将会成为拿地的重要要素，资金实力强劲的国企、央企以及TOP级房企将会有更多的拿地机会，而中小型房企的生存空间将会被进一步压缩。
对于房地产开发企业来说，企业如何实现快速对土地进行研判，将是新型土拍模式下，房企在规模拓展层面面临的重点问题。
