2020年是不平凡的一年。年初，新冠肺炎疫情席卷全球，全球经济受创，中国成为经济恢复最早的国家之一。在国内经济向好的形势下，全国商品房销售再创新高，主流企业表现稳定，为“十三五”画下一个完美的句号。
展望“十四五”期间，经济发展和居民收入水平将持续提升，推进以人为核心的新型城镇化建设，加速人口及土地等关键资源向城市群和中心城市聚集，中国房地产市场规模高位运行的趋势不改，产业、人口集聚仍将为东南沿海、长江经济带等区域和城市带来长足发展空间。从中央到地方，“房住不炒”“因城施策”仍是总体精神，“三道红线”监管下，房地产企业如何在规模扩张与稳健发展中找到平衡？
◎山东商报·速豹新闻网记者 靳文博
延续“房住不炒”
2021年是我国“十四五”规划开局之年，也是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年。刚刚闭幕的全国两会不仅对全年工作做了具体安排，并于3月13日发布了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“‘十四五’规划纲要”），从短期工作和远景目标两个层面，为我们擘画出建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图，也为房地产行业指明了未来发展方向。值得关注的是，《‘十四五’规划纲要》中涉及我国经济社会发展的指导方针，将对民生、住房、土地、房地产及相关行业发展产生显著影响。
整体看，“十四五”的规划内容与当下房地产调控政策没有原则性变化，针对房地产调控相比也没有新内容，延续了房住不炒的总定位。未来，双向调控将是手段、平稳房地产市场发展是趋势。
房地产行业的整体基调将继续维持平稳，而城市群发展的逻辑表明未来更多机会将会出现在二三线城市及都市圈。在百年未有之大变局下，房地产行业依旧面临着新的挑战和机遇，房地产企业只有抓住了“创新”和“高质量”的主脉搏，才能迎来更好地发展。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“促进住房消费健康发展”的重点是“健康发展”。居民基于城市迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足，房价涨幅与经济增长和居民收入相匹配，房屋装修、改造、租赁、物业管理等住房服务得到充分发展，服务品质得到进一步提升。居住服务领域市场进一步壮大，真正从购房时代转向居住时代。
中原地产首席分析师张大伟认为，再次明确房住不炒，表明调控力度将延续，调控基本原则、遏制房价过快上涨的决心不变。抑制投机、保护真实的居住需求政策将有利于刚需释放。
促进市场平稳健康发展
“十四五”规划纲要指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。业内人士表示，强调平衡与协调，对房地产行业是长期利好。关注金融、地产与实体经济的协同，会让地产行业进入品质、创新、科技、人文新的十年发展期。
据悉，重申“房住不炒”代表了未来楼市政策将依然打击投机，有利于保护真实居住的刚需。再提“因城施策”，也表明房地产政策会根据不同城市市场情况进行精准调控，避免调控政策一刀切。未来各地房地产调控依然以住建部与中央指导为主，但更多的是由各地方城市主导。
资料显示，2019年，我国已建成世界上最大的住房保障体系，累计建了 8000 多万套保障房，但其中绝大多数是经济适用房与拆迁安置房，真正惠及普通中低收入群体（非公务员与非拆迁户）的保障房占比极低。
因此，“十四五”规划纲要提出，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。同时，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。
“十四五”规划纲要提到老旧小区改造和社区建设。其中，指出实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。提高城市治理水平，加强特大城市治理中的风险防控。
此外，纲要提及了业内最为关注的房产税问题。据悉，纲要第二十一章建立现代财税金融体制中提到，“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”
房企应做好发展规划布局
随着“三道红线”监管政策的出台，国家对房企融资的监控全面深入。北京建诚晟业信息技术咨询有限公司对行业规模靠前的30强房企和A股房地产上市公司财务数据分析发现，未踩线的房企占比不足15％，未来几年企业降杠杆的压力明显。从经营层面上来看，企业增长方式将从过去依靠财务杠杆驱动高速增长，向稳定均衡高质量的增长转变。企业将控制拿地节奏，过去三年土地出让金占销售金额占比在40%左右，预计2021年土地出让金占销售额比重继续下降。
为应对资金压力，降低“三道红线”指标，房企应做好发展规划布局，丰富产业园区、养生地产等地产相关业务板块，同时加强资金融通工作，引领投融一体，搭建多元化资金平台。
物业企业不断拓展服务的边界，将传统社区服务延伸到更广阔的城市，使物业具备了无限的增长空间，成为了资本新宠。在此背景下，房地产企业分拆物业业务上市，或采用物业资产证券化等多元融资方式，可以以合法的途径融到更多的资金，以减轻母公司的资金运营压力，为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流，同时增加了品牌知名度。
2020年是“十三五”规划收官之年，全国商品房市场稳中有升，交出了一份令人欣喜的答卷。“十四五”时期，我国经济社会发展将贯彻新发展理念、构建新发展格局，努力实现高质量发展目标。在此背景下，以人为核心的城镇化将继续稳步推进，房地产调控将坚持以“稳”为主。房地产行业面临降速提质的变革，但仍有城镇化率提升、住房改善需求所带来的大规模市场支撑。“三道红线”监管下，深耕城市、 做强产品将是房企未来发展的着力点。
