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二手房“挤泡沫”进行时

2021-9-10 8:09:13 来源:山东商报

        今年以来,全国各地针对二手房房源和价格的管控频出。8月31日,在楼市传统旺季“金九”到来前夕,广州市出台了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,这意味着羊城也正式加入了“二手房指导价”阵营。据山东商报·速豹新闻网记者统计,继今年2月深圳首次发布二手房交易指导价以来,西安、上海、绍兴等多城陆续“效仿”,截至目前全国已有10余个城市加入“二手房指导价”阵营。与此同时,杭州尝试推出二手房“房东直售”模式,长沙于8月底下架了所有未进行核验的房源……在这场全国调控大手不断地挥动下,全国楼市的“泡沫”正在逐渐被挤干。对于山东省城济南而言,年初曾“炙热”一时的二手房市场,现今也是渐入“深秋”。

 

        ◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 夏子繁

 

        二手房降温有“利器”
        有房源爆降一百万

 

        今年以来,伴随全国各地楼市调控政策密集展开,针对二手房房源和价格的管控也在同步进行中。8月31日晚间,广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,并公布首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价。该《通知》指出房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查,不得发布价格虚高的二手住房房源。政策一出,即刻引得广州不少房产中介和二手房房东一阵“唏嘘”。

 

        山东商报·速豹新闻网记者了解到,自今年年初开始,广州二手房市场的热度持续走高,尤其是学区房和地段较好的房源,挂牌价格出现虚高,甚至有部分二手房房东与中介联合起来恶意哄抬房价,致使广州房地产乱象频出。根据国家统计局发布的数据,今年前7个月,在四座一线城市中广州是新房、二手房同比涨幅均为最高的城市,新房涨幅达10.9%,二手房涨幅更是高达12.2%。而整个上半年,广州二手房成交了75212套,较同期增长57.2%,成交量为近四年同比最高。面对广州如此“火热”的二手房市场,国家调控的大手及时覆盖,而作为今年二手房调控最有效的利器——“二手房指导价”,自然也在广州落地实行。

 

        克而瑞相关数据显示,广州首批公布的96个小区交易参考价,基本为今年的市场成交价的70%至80%。山东商报·速豹新闻网记者对比梳理涉及的96个住宅小区官方参考价格与最新成交价格发现,绝大多数住宅小区价格的参考价要远低于成交价,以广州的中海花城湾项目为例,该项目在某二手房交易软件上的参考均价为17.5万元/平方米,而官方的参考价格仅为9.3万元/平方米。据悉,在广州出台新政后不久,就有二手房房东因急需资金而选择将房子降价销售,一套131平方米的四居室,最终在降价118万后才最终达成交易。有业内人士表示,此次出台二手房指导价,将对广州二手房市场起到持续降温作用,“预计今年第四季度广州楼市会陷入量价齐跌,处于比较明显的波动期和调整期。”

 

        “指导价”阵营再扩充
         多城市调控成效明显

 

        事实上,广州并非“二手房指导价”阵营的头马,在其建立二手房参考价发布机制之前,全国已有超过10座城市也同样出台了这一机制对二手房进行调控。作为全国房地产热点城市之一,深圳成为了“二手房指导价”阵营中第一个“吃螃蟹”的城市。尽管在推出之初,市场对其能够起到的效果意见不一,但从目前市场反馈来看,这一政策的威力不可小觑。

 

        今年2月,深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制,并发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格,与往期挂牌价相对比,深圳的二手房参考价普遍对挂牌价打了七折。该项政策一出,深圳二手住宅市场犹如被“速冻”,成交量一跌再跌。相关数据显示,8月份深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌,仅成交2043套,环比下跌20.1%,同比下跌81.96%,山东商报·速豹新闻网记者查阅相关数据发现,去年同时间段深圳每个月的二手房成交量均在万套以上,同期8月成交量更是达到了11322套。如今在新政调控下成交量下跌一度超过8成,前后对比的数据不禁令人咂舌。而据此前媒体报道,受“二手房指导价”影响,今年上半年,深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业,部分中介门店更是直接关闭。自深圳打响“二手房指导价”第一枪之后,上海、成都、合肥、宁波等十余个城市陆续跟进,并公布了各自政策。根据这些城市的最新数据显示,在“二手房指导价”的影响下,绝大部分城市二手房市场过热区域都存在明显的“降温”现象。

 

        那么“二手房指导价”为何有此等威力呢?据了解,在二手房指导价发布之前,二手房价格是由买卖双方自由谈判,并在中介经纪机构撮合的框架下达成,这种价格表面上看是合理的市场价格,但由于很多区域二手房供应缺乏弹性,且供应信息掌握在业主和中介手里,存在明显的信息不对称和缺乏公允性。同时,挂牌价虚高会制造不良价格信号,给中介、自媒体、投资机构违规宣传创造空间,买家受此影响会非理性入市,拉动成交价上涨。而二手房指导价最直接的影响,就是在市场失灵的情况下,以政府“有为之手”给市场提供合理价格信号,并作为公共产品代替不合理和非理性价格信号,以纠偏信息不对称,引导业主理性定价和中介理性挂牌,这样也使得购房者会理性入市。

 

        全国“挤泡沫”进行时
        济南二手房市场入“秋”

 

        今年以来,密集的楼市调控给全国多个城市的政策漏洞频频打上“补丁”,针对二手市场方面,各个城市更是“妙招”频出。除“二手房指导价”以外,杭州尝试推出“房东直售”模式,以减少信息不对称、降低二手房之间的交易费用;长沙则通过下架虚假房源信息的方式,提高房源信息透明度的同时,保护了购房人的合法权益。

 

        山东商报·速豹新闻网记者留意到,除长期以来的限购、限价、限售等常规调控政策外,新一轮楼市调控更是将“触手”伸向了炒房客、银行和开发商。对于山东省会济南而言,新一轮楼市调控政策下银行放贷变缓,使得济南二手房市场也渐入“深秋”。受春节期间“留济政策”影响,今年整个上半年济南楼市快速回温,房价整体呈上涨趋势,二手房也随之上涨。“尤其是3月份,成交量还是很可观的。”历下区和平路附近一中介机构相关负责人告诉山东商报·速豹新闻网记者,步入9月以来二手房成交量下滑明显,他所在片区不少中介门店甚至一个多月都未开一单。据该负责人透露,济南二手房成交量在3月份达到顶峰,此后开始明显下滑,截至9月,二手房成交套数较3月少了近1000套。

 

        山东商报·速豹新闻网记者实地探访了解到,目前济南多家银行限制二手房贷款额度,尤其针对房龄较久的房源,贷款难度较同期要增加不少。

 

        “受银行限贷影响。将直接影响到二手房市场的成交量。”业内人士指出,伴随二手房成交量下降后,在一定程度上也会延后部分新房置换需求,让济南整体房地产市场更加趋于平稳。该业内人士表示,从全国范围来看,在针对二手房市场一系列“组合拳”的抨击下,无论是“二手房指导价”的出台,还是限贷、限购的常规政策,其最终目的都是为了限制二手房市场抱团涨价、违规炒房,“通过此类方式让整个市场快速‘冷静’下来,从而消化风险,推进二手房市场继续‘挤泡沫’。”