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二手房刚“暖”就遇“倒春寒”

2022-3-25 7:36:02 来源:山东商报

        3月济南多个改善项目扎堆入市,有效刺激了二手房市场上的刚改客户群体,提升了市场整体交易活跃度。山东商报·速豹新闻网记者实地探访发现,春节假期后不少二手房门店人气相较去年年末有所回升,但同期相比属于正常现象。不过,自3月中旬以来,渐回温的二手房市场让购房者与房主对市场各有预期,购房者希望“探底”买房,而房主却“一分不让”,双方的共识愈发难以形成。此外,受疫情反复影响,部分小区管控更为严格,由此导致线下带看困难,整个二手房市场刚刚回暖就遭遇了“倒春寒”。有业内专家预判,二手房交易的“小阳春”预计将延迟到来。

 

        ◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

 

刚刚回暖的二手房市场,因多重因素影响导致“倒春寒”

 

         二手房门店人气初回温
         优质房源不缺市场
  

  3月是春暖花开的时节,亦成为了济南各大房企扎堆推新入市的好时机,随着推新入市预热释放信号,刺激了二手房市场上的刚改客户群体,也提升了市场的人气。记者实地探访济南多家二手房门店发现,3月上旬济南主城二手房人气有提升,相较去年下半年,到访人气幅度提升约5%至10%。

 

  “3月上旬最多一周能接待大约20组客户,成交率马马虎虎。”济南历下区和平路附近一中介机构相关负责人表示,每年上半年基本都是二手房交易高峰季节,年后一段时间门店人气恢复较为明显,但从周期来看,属于正常的市场波动。3月上旬记者曾探访该门店,现场有购房者正与中介签约,据该门店工作人员介绍,除店内值班员工外,当日大部分中介均外出带客户看房。据该负责人介绍,年后以来银行针对二手房放贷提速,再加上近期多个改善型项目即将入市,这都对二手房市场形成了有效的抓力。“目前济南二手房市场整体分化现象明显,有的房源降价销售难成交,而有的优质房源挂牌价却还在上浮。”该负责人说。

 

  记者了解到,中介人员所称的优质二手房房源,指的是占据“楼龄新、学区好、位置好、物业好”这其中一项特点的房源,而济南具备上述条件的二手房占比却并不是很高。

 

  实际上,不仅仅是济南,在流动性放松的支持下,全国各地二手房成交规模自春节后逐周攀升,市场修复迹象较为明显。今年3月1日,郑州出台18条楼市新政,成为了全国首个全面放松限购限贷的城市。相关数据显示,自郑州楼市新政发布后两周,郑州二手房共成交1795套,较前两周上升10.9%。除此之外,3月7日至13日,包括北京、深圳、苏州、南京、厦门、宁波等在内的10城二手住宅成交量为13208套,比前一周增长11.22%。其中,北京二手房成交4329套,环比上涨29.07%。
  

        买家想“抄底”卖家不让价
        诸多因素影响二手房市场
  

  然而济南二手房市场人气初回温,并不代表实际交易量的快速上涨。近日,记者再次对济南二手房市场进行现场探访发现,步入3月中下旬以来,尽管二手房市场拥有轻微的回温现象,但是“回温”让购房者和二手房房主在交易上难以达成共识。同时,受疫情影响部分小区管控更严格,由此导致线下带看困难,诸多因素的影响下,济南二手房市场小阳春或难达到之前预期。

 

  实地调查发现,伴随调控政策宽松稳定,银行房贷针对二手房放贷政策持续提速,济南二手房市场确实感受到一丝暖意。对于购房者与二手房房主而言,这一丝暖意既激起了买家“探底”入市的决心,又提升了卖家高价售卖的信心,两相影响下二手房交易并未达到预期中的高活跃度。“这个价格就是最低价,低于这个价格免谈。”济南历下区和平路附近一中介门店内,房东李先生称自家房子一口价236万,是挂牌以来最低价位,若是低于这个价格就是“亏本”。而据该门店一中介透露,此前李先生挂牌房源报价仅为230万,“伴随利好消息不断,部分房主售卖信心大幅度提升,都希望卖个好价钱。”除了房主心理产生变化外,二手房市场的回暖也让部分购房者抱着“抄底”的心态入市买房。“好房子确实不少,但是我们希望以一个更低的价格购房。”购房者罗女士表示,尽管好房源容易被人“截胡”,但是整个市场可选房源依旧很多,能用一个较低的价格买到心仪的房子是每个购房者最大的心愿。

 

  除此之外,受疫情反复影响,近期济南不少小区疫情防控也变得更加严格,部分小区甚至不允许除本小区居民之外的人员进入,而在这种情况下二手房带看的流程则变得非常复杂。“在这种严格的管理下,很多客户嫌麻烦,那些不着急买房的客户干脆就暂时搁置看房。”济南市中区一中介机构相关负责人称,如今他们门店的经纪人已经陆续把工作重心转为线上,通过各类二手房交易平台、微信以及电话等方式保持与客户沟通。此外,近期他们也在不断为客户梳理各类房源信息,能线下看房的尽量去看,而部分进出流程较为复杂的小区,则通过线上VR看房的方式尽量满足客户需求。“诸多因素影响下,整个市场成交量并没有想象中得那么好,同期对比甚至下滑严重。”上述相关负责人称,如今济南二手房市场只能说是结构性回暖,较前几个月表现优秀,但整体回暖仍需要一个过程。
  

         刚“暖”就遇“倒春寒”
         购房者购房需求或后延
  

  根据3月15日国家统计局发布的2022年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计最新数据显示,济南2月二手房价格环比下降0.2%,同比上涨0.8%。梳理历史统计数据发现,自去年9月份开始济南二手房价格持续呈现“滑铁卢”,截至今年2月二手房价格已经出现六连降。伴随全国各地宽松型楼市政策陆续推出,今年开春以来多城市二手房市场都开始渐渐回温,但是随着疫情等诸多因素影响,购房者心理预期产生了变化,刚刚回暖的二手房市场就遭遇了“倒春寒”现象。

 

  “购房者心理的变化,对于整体二手房市场影响很大。”有业内人士分析认为,去年下半年济南二手房市场的“冷清”对于购房者信心打击不小,伴随年后全国多城推出楼市宽松政策,购房者信心有所恢复,而三四月份本应是刚需客户购房需求释放的高点,又因受疫情防控等诸多因素影响,购房者购房信心再次动摇。由此使得二手房交易受到影响,市场一线带看量明显降低,成交量也随之减少。“如今从线上平台的点击量看,购房者对于二手房的关注度正在逐渐升高。”业内人士称,实际上绝大多数购房者都有一定的购房需求,只是在目前的大环境下他们的购房需求被压制导致有所后延,而他们购房信心恢复需要一个周期。

 

  该业内人士还表示,如今国家政策层面给予了二手房更多的支持,这对于购房者购房信心的恢复具有很大的作用。“所有支持性政策的传导都需要一定时间才能生效。”该业内人士称,从后续二手房市场的表现看,预计有几个方面的政策会明显加快推出,比如暂缓二手房参考价的推进工作,部分反而会有所松绑,以减少房主顾虑加快房屋流通,以及优化公积金、个税等政策降低交易成本等。业内人士预计,在信贷额度增加、利率继续下调的预期下,二手房市场信心恢复将有很好的提振效果,“如今购房者购房需求只是暂时后延,待到市场全面回暖时,‘小阳春’也就会来了。”