自去年以来，济南二手房市场一直处于“平淡”期，而在刚刚过去的春节假期期间，二手房市场的热度同期相比也存在明显差距。山东商报·速豹新闻网记者实地调查了解到，今年以来不少二手房房主曾试图上调挂牌价格以期许卖个好价钱，然而市场却并不“买账”，二手房房源成交周期依旧较长。根据国家统计局最新数据显示，截至今年2月份，济南二手房价格已经出现六连降。伴随全国多地楼市政策利好，二手房放贷处于提速中，整体市场或将逐步“回温”。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
同期相比有差距
二手房热度明显降低
与新房市场具有较高的活跃度不同，济南二手房市场在较长的时间内均处于平淡期，虽市场有间接性上扬趋势，但整体却处于稳定状态。同期来看，去年伊始济南楼市就现“开门红”，伴随着新房市场的暖意十足，去年二手房市场也“不甘落后”。
根据贝壳研究院数据显示，与往年重点城市春节假期二手房实际成交几乎为零不同，去年春节期间重点18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市链家成交量在5套及以上。与之相对比，今年春节期间二手房成交量则显得下滑较为明显。相关数据显示，春节期间受监测的18个城市二手房成交量出现大幅减少,较去年同期下滑明显，大部分城市今年春节期间二手房再次出现“零成交”。“去年和今年春节期间我都未回家过年，明显感觉今年要差很多。”济南历下区和平路附近一中介机构业务员表示，去年春节假期期间他所在门店还成交了一套房源，而今年春节则“颗粒无收”。“不仅没有成交量，就连到访量也少了很多。”该业务员称，整个假期期间二手房仅带看了十组客户，绝大部分还是之前的意向客户，“与二手房相比，新房则相对较好，假期期间达成了几笔成交。”
伴随交易量减少，原本在年前上调挂牌价的部分二手房房主，也于年后纷纷下调了挂牌价。“我的房子自去年年中挂上网，直到去年年底尚未有相中的买家。”济南历城区一二手房房东表示，他看到同小区有业主在去年年初时卖了个较高的价钱，本想在今年春节也小幅度上调以卖个好价钱，“没想到挂了好长时间，连一个打电话看房的人都没有。”该业主称，后来他和中介商量，最终下调了挂牌价，“近期曾有几名购房者来看房，希望尽快完成成交。”
有业内人士分析认为，去年济南受留济政策影响，无论是对于新房市场还是二手房市场均有一定的拉动作用，自去年下半年以来整体房地产市场过于平淡，而由此导致购房者购房信心不足，于是今年春节期间二手房成交量则相对比较“冷清”。“事实上春节期间往往是楼市传统交易淡季，去年属于相对特殊的情况。”该业内人士称，就近几年市场整体交易情况来看，二手房市场交易仍平稳。
二手房价格六连降
市场整体分化明显
根据国家统计局发布的今年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，今年2月济南二手房价格环比下降0.2%，同比上涨0.8%。对比历史数据来看，2月份济南二手房价格已经出现了六连降。
记者梳理历史往期数据发现，济南二手房市场一直处于“不温不火”的状态。去年1月，济南二手房价格出现小幅上涨后，截至当年8月持续呈现上扬态势。但自从9月开始，二手房价格又开始新一轮下降，截至今年2月份，已经是六连降。对于购房者而言，二手房最大的吸引力在于“高性价比”四个字。然而记者实地调查发现，伴随新房市场优惠促销战不断，现今不少区域的二手房价格反而高于新房，由此呈现的“价格倒挂”现象也让不少购房者转买新房。
“二手房确实存在价格虚高现象，这与二手房这种产品性质有关，毕竟卖家都希望能卖出一个更高的价钱。”济南历下区和平路附近一中介机构相关负责人表示，若想完成二手房交易，绝大部分二手房都会降价销售。根据2022年1月调价比例数据显示，二手房降价业主占比87.24%，涨价业主占比 12.76%。降价业主占比超八成，买卖双方对于预期价格走势仍以降价为主流。“当然也有例外情况，极个别优质的二手房房源在济南属于有价无市，目前整体二手房市场平稳。”该负责人补充说。
事实上，济南二手房市场分化的现象一直存在，尤其是优质地段的次新房和优质学区房，这类房源若是能满足购房者实际需求，那么将处于有价无市的状态。而与之相比，那些非优质地段的次新房和非优质学区房，若是价格不占有绝对优势，那么短时间内将难以成交。
“尤其像那些小户型的学区房，深受购房者喜爱。”上述负责人表示，不仅仅是济南，全国大部分城市的二手房都存在明显的分化现象。
宽松政策为放贷提速
整体市场或将逐步“回暖”
虽然同期来看，济南二手房价格出现六连降，且整体市场仍处于“冷静”期，但伴随今年以来全国多地房贷政策“松绑”，二手房市场也迎来了利好信息。相关数据显示，今年3月上旬，包括北京、深圳、苏州、南京、厦门、宁波等在内的10城二手住宅成交量为13208套，比前一周增长11.22%。其中，北京二手房成交4329套，环比上涨29.07%，二手房成交规模自春节后逐周攀升，市场修复迹象较为明显。
据济南历下区和平路附近一中介机构负责人介绍，伴随首套房贷款利率降低，银行放款的速度也在逐步加快，这对于去年几乎陷入“停滞”状态的二手房来说可谓十分利好。“去年年末那段时间二手房放贷要三四个月，有的甚至要半年，现在最快可能两个月就能放贷。”该置业顾问说。而济南历城区一银行工作人员则称，由于去年积压的二手房贷款较多，目前需要逐步“消化”，“短期内大幅度提速不太现实，但是后期针对二手房房贷的额度和放贷的速度肯定会有上涨。”记者实地探访发现，济南二手房市场部分区域确实出现了回温现象，家住济南市市中区一二手房房主表示，她家房源自去年挂牌后基本处于无人问津状态，然而到了今年3月份明显看房人数增多。“最近有个客户意向比较强烈，感觉再谈谈应该这套房子就能达成交易。”该房主说。
业内人士表示，进入3月，部分热点城市二手房市场回暖步伐加快，特别是有的一线城市二手房市场已逐渐触底回升。该业内人士分析认为，2022年春节过后，多地出台的楼市扶持政策逐渐在二手房市场显效，市场信心得到修复，加之金融机构加大对合理住房需求的支持，购房者的置业意愿有所提升，二手房成交量已连续多周上行。预计二手房成交量仍将保持稳中有升态势，但也不排除在疫情影响下再现短暂回调的可能性。
“整体来看，目前各项政策对于二手房市场都属于利好。”该业内人士称，按照目前的态势，济南二手房市场未来或将逐步回温，但逐步回温不代表大范围回温，针对那些挂牌价虚高的二手房房源，未来若不下调挂牌价至合理区间恐怕很难短时间快速交易。“目前市场偏向买方，对于购房者而言算是一个契机，购房者可根据自己需求合理选择二手房房源。”
