商业地产作为生活消费空间、商务公共空间，是我国消费及服务升级的重要载体，对消费振兴和经济增长发挥着重要作用。2020年新年伊始，突如其来的新冠肺炎疫情给社会经济带来了巨大影响，商业地产行业也受到了较大的冲击。数据显示，疫情期间线上的销售非常活跃，但是占社会总额的比重约为20%。业内人士认为，在疫情之后，线下依旧是实体商业的主战场。山东商报·速豹新闻记者白天
商场试水“直播购物”新模式
用远水解近渴
“三八妇女节”前后一向是商业营销高峰，疫情当下，省城实体商业纷纷“上云端”，用“直播”的形式在线带货、保持“热度”。
3月14日，记者来到省城东部的一家大型商场。在经过手机扫码登记、测量温度之后，记者进入商场。相较于上个月的冷清，此时的商场略有人气，所有顾客均佩戴口罩。
记者来到位于商场三楼的服装门店，两位店内导购正在通过手机直播卖衣服，“宝宝们，现在要给大家推荐第一样必备单品……”她们简单介绍后拿出一款衬衣。分析款式、再当场试穿……在卖力“带货”的同时，该品牌为此次直播专门建立的活动群，已经涌入了多位扫码加入的“新客”。记者询问后得知，通过直播的方式购买衣服还将享受额外的折扣。
体验感和即得感一直是实体商业的最大优势，疫情当下，虽然客流大幅下降，但在业内人士看来，商场还是可以发挥集百货之长的优势：“我们将有特色的、受消费者欢迎的品牌集合到一起，让消费者在一个直播间就能买到各自需要的商品，借助云端提供一站式购物。直播带货是实体商业非常时期的纾困之计，但毫无疑问，线上平台的意义和功能得到了新的关注。直播让实体商业在疫情期间继续保持着“热度”，但对实体商业来说，线上仍是线下的补充和延伸，期待疫情结束后，顾客回归线下感知购物的魅力。”
客流量预计锐减33 亿人次
根据汇纳科技发布的《汇客云中国实体商业客流桔皮书》（以下简称《桔皮书》）测算，自1月20日至2月29日，全国购物中心客流与基于未发生疫情情况下的预测值相比，大幅下降，疫情预计将造成全国购物中心客流量锐减33 亿人次。
《桔皮书》指出，在购物中心的餐饮、商品和服务三大类业态中，服务业态（含影院、KTV、美容院、健身房等）受影响最大，真实客流与预测值相比下降的幅度超过85%，商品业态（含商超便利）客流下降相对最少。
国家统计局数据显示，2019年国民消费支出对经济增长贡献率为57.8%，且消费升级态势明显。在贸易战和经济结构转型的大背景下，鼓励消费更是成了国策，国务院陆续发布《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》 等多个文件。
根据《桔皮书》的测算，全国购物中心每年持续提供2700万个就业岗位，对稳定就业、保障民生也起到了相当大的支持作用。
疫情之下，虽然部分实体零售企业通过线上渠道挽回了一些损失，但这部分销售额对于它们来说，仍然是杯水车薪。
就消费而言，尽管电子商务似乎在中国发展得如火如荼，但事实上，受限于地区发展差异、物流、消费者购物习惯等各类因素，线下实体商业依然是主战场。根据国家统计局的报告，2019 年度，中国社会消费品零售总额41.2 万亿元，较上年增加8%。而社零总额中的79%，是由线下实体商业实现的。
体验式消费趋势未变 未来线下仍是主场
2019年8月发布的《国务院办公厅关于加快发展流通促进商业消费的意见》指出，鼓励运用大数据、云计算、移动互联网等现代信息技术，促进商旅文体等跨界融合，形成更多流通新平台、新业态、新模式。同时支持线下经营实体加快新理念、新技术、新设计改造提升，向场景化、体验式、互动性、综合型消费场所转型。
“线上线下融合发展，全渠道经营是趋势。”中国商业联合会副会长傅龙成表示，虽然疫情期间线上的销售非常活跃，但是占社会消费品零售总额的比重不过是20%，比例并没有过快地增加，这说明任何时期实体都是主体。
苏宁置业商业管理公司市场总经理吴轶认为，疫情期间，线上业务的增加在一定程度上缓解了商家的压力，但购物中心所具备的场景社交功能是线上购物难以替代的，这也是无法改变的本质。
业内人士表示，未来实体商业的“颜值”打造会持续升级。与此同时，实体商业会更注重沉浸式体验，与消费者建立深度的情感连接。此外，未来不管是实体零售企业还是消费者，都会更注重绿色、安全、环保的消费。“疫情让消费者更加注重绿色健康的生活方式，而对于购物中心而言，更应回归到人性关怀中去，从关注资产到关注人，从关注平效到关注体验。疫情终究会结束，实体商业也会回归正轨。”
2019年商业地产销售面积出现下滑
2020年3月17日，中指研究院发布了《2020中国商业地产百强企业研究报告》，重点从规模、城市布局、负债等角度分析了商业百强的现状。报告显示，2019年，我国经济增长面临下行压力，商业地产开工及销售面积均呈下降态势。不过，商业地产百强企业的表现明显优于大市。
从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为31.6亿元，较2018年增长20.5%。同时，商业地产百强代表企业经营性物业的平均租金为69.8元/平方米·月，同比增长0.9%； 重点项目平均出租率为93.3%，与2018年持平。
从成长性来看，商业地产百强代表企业平均新增商办用地规划建筑面积为78.8万平方米，同比上升18%。城市布局中，百强代表企业在一线城市的土储规模占比缩减至4.6%； 二线城市新增商办用地占比增长至37.6%，较上年提高9.8个百分点；三四线城市占比为57.7%，但占比较上年有所回落。
自2014年至今，商业地产百强代表企业的资产负债率呈持续上升态势。2019年，商业地产百强代表企业的资产负债率均值上升至73.8%，较2018年提高1.0个百分点，不过仍在可控范围内。
2020年春节前后，新冠肺炎疫情暴发并快速传播。商场人流大幅度减少，商家收入锐减，商业地产发展受到冲击，这对企业现金流是不小的考验。
对此，报告分析指出，今年，商业地产企业有望开启拆分上市潮。头部企业进入快速扩张阶段，已经具备分拆条件。不过，商业地产的核心能力仍将是其运营服务能力，也是资本市场认可的重要指标。
