没有人能想到，2020，庚子鼠年，竟然是以一场疫情开始的。疫情不仅意味着人们的健康将面临潜在的威胁，更意味着各个行业都将面临巨大的挑战。房地产行业也进入半休眠状态，这让人们开始关注这场疫情背后潜藏着的，企业的“危”与“机”。业内的一个共识是，疫情过后，房地产市场将会迎来反弹。为了度过寒冬，房企以及房地产线上交易平台出台一系列措施，积极自救，在大量“玩家”的合力下，新的打法被推上历史舞台……
着眼未来，2020年可能将会成为整个房产服务行业生态的拐点。至此，由这场疫情引发的——一场针对整个产业的蝴蝶效应，已经初露端倪。编辑部通过对话与采访的形式，得到了地产圈资深人士对未来市场判断的真知灼见。我们着重反思与探索、着重颠覆与开创、着重理性与建设性，力求为行业摸索、提炼、辨明一条适合未来山东房地产行业发展的实践之道。山东商报.速报新闻记者段丽丽综合整理
山东师大城市与房地产研究中心主任
程道平
关键词：楼市调整触底盘整
2019年我省多数城市房地产市场先后进入下行调整期，多数房地产企业经营艰难，降价促销以求回款，主要大城市房价已有明显下降。然而临近春节，突然暴发的新冠病毒疫情冻结了2月份楼市售楼部交易，3月中旬楼市才逐渐复苏。疫情影响了很多行业的正常经营，抓紧复工复产是当前的主旋律。国内疫情刚刹住，世界范围疫情进而暴发，潜在影响着出口贸易，影响着人们的发展预期，因而使得2020年楼市调整触底回升增加了阻力，我预判的主趋势是：楼市调整触底盘整。
展望2020年后9个月，中央坚持房住不炒的定位，要求全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的三稳仍是国家追求的目标。恒大、碧桂园等部分现金流紧张的开发企业已经降价促销，随着疫情的解除，二季度市场成交量会有明显的解冻复苏反弹。为了应对疫情影响，地方城市分城施策会出现分化，土地市场供应宽松，企业逆市拿地时机已到。从政府方面看，解除限价、放宽商品房预售许可条件、放宽地价款缴纳期限，进而降低购房首付比例会是楼市调控政策的优先选项。
我省济南、青岛楼市率先复苏，成交逐渐活跃。三、四、五线城市也大致经历市场下行触底盘整的过程。房地产企业必须贴近需求，积极拓展转型。对购房者的建议：住房理性消费是基本原则，但不要期望房价继续明显下降，选择区位好、学区房、有产业支撑或有规划预期好的地段楼盘，现在起全年都是购房机会。房地产项目是个性化不动产产品，没有全省一刀切、齐步走的市场拐点。
山东财经大学房地产研究所副所长
张振勇
关键词：房地产市场复苏，积蓄力量，市场趋势
2020年突如其来的疫情，对济南市各行各业都产生了巨大影响，而本已步履蹒跚的房地产业更是雪上加霜。房地产业不仅为居民提供住房和居住服务，也在经济增长、投资、就业、财政收入、金融信贷等方面发挥着重要作用。在疫情之下，虽然房地产市场各参与主体都使出浑身解术，但房地产市场的下滑还是肉眼可见。不知不觉中春天已经悄然到来，济南市房地产市场还能迎来小阳春吗？我认为迎来一定的复苏还是可以期待的。莱芜并入济南、济南自贸区获批、地铁建设加速、济北新区蓬勃展开、国家卫生城市和国家园林城市顺利验收、城市配套设施日益完善、营商环境日益优化，使得济南对年轻人的吸引力日益增加，产业落地项目日益增加，济南房地产市场在积蓄着向上的力量。站在房地产市场发展的十字路口，我们还需要把握以下几个趋势：第一，目前住房需求的主体已由刚性需求让位于改善型需求，投机需求已被极大压制；第二，房地产开发体量将逐步下降，房地产行业机遇将从增量市场转化为存量市场；第三，预售条件逐步提高，开发商需要开辟新的融资渠道，防止资金链断裂；第四，从强调商品属性过渡到强调居住属性，高质量智慧化社区和住房将会得到更多购房者的青睐；第五，房地产的价格变化上, 从“普涨时代”进入“分化时代”；第六，房企分化趋势凸显，大型房企越滚越大、中小型房企将被边缘化。总之，济南市房地产市场将会进入一个更加理性发展的阶段。
山东世联怡高物业顾问有限公司总经理
朱江
关键词：疫情下的济南楼市分享
◆疫情下的市场2月份，在疫情影响下，楼市供销基本停止。全月仅新增1.4万平米，同比减少83%；成交9.2万平米，同比减少68%。
3月份，随着疫情影响逐渐减小，售楼处陆续复工，各项目来访、成交均出现明显恢复。3月第二周数十个项目推出新房源，多数项目去化率在7-29%之间，天鸿公园大道以及融创文旅城两个大盘，在低价格、首付分期、无理由退房等优惠的刺激下，取得90%以上的高去化率。
◆疫情下的对策疫情影响下，品牌开发商为解决销售困局，纷纷转变营销模式，推行线上营销，配合低价、首付分期、无理由退房、高佣金奖励等多重购房优惠，实现销售突破。
价格策略方面：通过降价、特价房方式刺激市场需求。
促销策略方面：以首付分期、无理由退房、千元定房、可转售、更名为主，配合一些常规的额外优惠。
渠道策略方面：增加额外激励，提高置业顾问、中介等佣金比例、全民经纪人奖励，刺激带客实现成交。
推广策略方面：通过全民营销APP、线上售楼处、VR看房、安居客、房天下等门户网站以及抖音、快手等直播平台方式线上发声并提供销售服务，开启新的线上销售模式。
◆疫情下的新趋势未来好房子的标准：
1、有房子：疫情影响部分租房需求将转变为购房需求。2、有足够的空间：疫情让人意识到拥有足够大的空间可以更好地保证独立性、互不打扰。3、有健康和科技系统：具有“健康防疫”性能的科技型住宅，可以更好地解决接触式传染、下水传染、空气传染等问题。4、有好的园林：不仅可以提供休闲散心场所，还可以疏解心情。5、有好的配套：社区超市、果蔬商店、面包房、药店等配套，可以为业主提供生活便利服务。6、有好的物业：可以提升业主的生活质量，让业主体会居住“幸福感”。
易居企业集团济南公司克而瑞事业部总经理
唐堂
关键词：疫情下的2020年房地产预判
疫情对于房地产的影响
1、政策篇：疫情防控阻击战下行业扶持政策密集出台“房住不炒”定位不变。
新冠肺炎疫情的持续，给房地产企业的经营带来了很大影响。尤其是那些中小房企，随着经营压力的不断加大，面临着生存困境，但自进入2月以来，随着新冠肺炎疫情攻坚战形势不断向好发展，中央和国务院适时作出了统筹推进疫情防控和经济社会发展的工作部署，全国各行各业开始有序复工。
2、市场篇:一月新冠肺炎疫情凶猛来袭，裹挟着春节返乡的人潮，快速扩散至全国。
春节期间新房供应：76城“零供应”春节后供应同、环比继续锐减95%以上——据CRIC监测到的84个城市2020年春节假期新增供应数据看，累计总量仅为25万平方米，较疫情暴发（以1月23日武汉封城为分界点）前一周大降95%，除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶关、泰州有少量供应外，其余城市均为零供应，疫情对房企供货的负面影响不言自明。疫情下的2020年房地产预判
疫情导致楼市需求延后，但中长期稳定趋势不改
2020年预判——市场。受疫情影响，1月下旬开始，各地建筑工地暂停开复工，多城市售楼处关闭，新房销售几乎停摆。疫情对国民经济的冲击短期内不可避免，对房地产公司生产经营计划节奏产生了影响，尤其是一季度业绩明显下滑。纵观全年，2020年销售压力会加大，要在后面三个季度追赶年度总目标，但销售创新的手段目前看并不多，迫于资金和年度目标的压力，有可能出现区域踩踏性的白刃战。今年的疫情，导致房企缺资金，缺利润，因此库存必须要严控，但如何不减价去库存，则又是一个挑战。
在未来行业竞争格局中，“房子是用来住的，不是用来炒的”，企业分化和项目分化将成常态，经过此次疫情的考验，产品和物业服务将回归初心，成为更多购房者买单的决定因素。
《中国建设报·中国房地产》总策划
田子超
关键词：后疫情时代好物业的价值才刚刚显现
疫情是一场大考，也是房地产秩序的一次大洗牌。从现金流、资金链到管理建设，到产品设计研发，再到品牌营销渠道，均好性这一前几年渐渐淡出的价值导向再度被行业所重视。同时，我们也不难看出这几年冲刺比较厉害、杠杆使用过高的所谓“黑马”，将面临相当危险的境地。
对于广大老百姓而言，最直观的感受可能就是小区物业。在这次疫情中，新建楼盘小区的社区治理能力很大程度上体现在物业服务的素质能力上。在一些小区，物业公司不仅每天及时对公共环境消毒清洁，还为业主提供了各种贴心保障服务，在最艰难的时期为业主撑起了一把保护伞，受到了小区居民的高度赞扬。但也有一些小区暴露出不少安全风险和管理短板。
随着“房住不炒”和房地产长效机制的不断深化落实，房子作为住所的资产价值将进一步突显。从发达国家的经验来看，住所资产价值很大程度上取决于物业服务水平。这点在国内很多城市包括济南、青岛等地已经有众多实际案例，例如在同一行政区甚至同一街道，由于物业公司的不同，住宅在若干年后二手房交易市场中的表现有很大差异，小区环境品质甚至居民群体也呈现出分化特征。
后疫情时代，好物业的价值才刚刚显现。这就要求房地产企业要从战略高度重视物业板块专业能力建设和运营能力提升，摈弃物业是开发附属的固有思维，积极配合政府共同提高社区治理能力水平。同时，国家高度重视老旧小区改造，很多开放式老旧小区也将引入物业公司，也将为物业公司提供新的发展机遇。此外，作为业主应及时缴纳物业费，接受“优质优价”的理念，尊重物业从业者，共同建设幸福和谐的社区环境。
