2021年已走进尾声，回望这一年感慨万千，见证许多昔日黑马、巨头失速！庆幸的是，还有许多房企在稳中前进。大浪淘沙始见真金。时代正在奖励那些不急不躁稳扎稳打的地产商。
岁末年初，山东商报地产事业中心邀约到了房地产领域的权威人士和专家，以他们的视角点评即将过去的2021，展望马上到来的2022。通过反思与探索、开创与颠覆、理性与建设性等逻辑，对市场焦点、发展轨迹、未来潜力等话题展开大胆猜想。力求为行业提炼、辨明一条适合未来山东地产发展的实践之道。
◎山东商报·速豹新闻网记者 段丽丽 综合整理
中国建设报社“世界城市日”组委会秘书长 田子超
城市更新时期
建设完整居住社区成为重点
我国经济进入高质量发展时期，城镇化进入中后期发展阶段，城市建设、城市发展也进入到城市更新的重要时期。从过去解决“有没有”的问题，到现在要解决“好不好”的问题。居住社区是城市居民生活和城市治理的基本单元，是解决“好不好”的主阵地。在山东省，对于济南、青岛这样的特大城市而言，实现房地产良性循环和健康可持续发展，需要政府和企业共同努力，合力建设安全、智慧、绿色的完整居住社区，将重点放到提升产品品质和服务上来。特别是在疫情常态化下，如何使居民生活品质不降低、美好生活有进步，考验的是社区治理和物业服务的能力与水平。
济南市房地产业协会执行副会长 李刚
2021“先扬后抑”
2022稳中求进
从济南市场表现来看，整体运行总体保持稳定，呈现“先扬后抑”的发展态势。上半年，尤其是小阳春期间，市场较往年大幅增长，日均成交近350套。但随着政策逐渐显现，7月份市场开始降温。目前基本恢复到正常状态。但与此同时，住宅价格指数基本保持了平稳状态。那么目前市场库存去化开始逐渐平稳，供需矛盾基本平衡。从土地出让情况看，5月第一轮土地集中出让时，大型集团房企参与度高，土地溢价成交数量高；9月份第二轮土地集中出让时，企业参与热度明显下降，全部为底价成交，出现了中止和流拍现象。11月第三轮供地以本地企业竞得为主，大部分地块以底价成交，仍然存在流拍现象。目前市场观望情绪加剧，市场开始由过热恢复到一个平常状态。这其实是和10月份人民银行及时调整贷款工作思路有关系的。
12月8日-10日中央经济工作会议提出：明年经济工作要稳字当头，稳中求进，并提出房地产调控思路后，我们其实可以预判：2022年，房地产仍是以“房住不炒”为基础，稳预期。同时需探索新的发展模式，以往靠贷款大规模粗放型的发展模式，将逐步面临转型升级。
山东师范大学城市与房地产研究中心教授 程道平
2022年定是楼市转折年
解决好城市住房问题关系民生福祉，已成为国家治理体系的重要一环。坚持房住不炒定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。回顾2021年，从大局入手，前三个季度央行收紧房贷继续挤泡沫，秋季二手房按揭贷款十分困难，新房按揭放贷也拖延时间。楼市短期看金融，加之头部企业恒大地产暴雷，引发楼市预期走弱，导致楼市低迷，引发房企被迫降价，房企资金链趋紧，拿地意愿降低，土地一级市场降温，房地产产业链上诸多企业效益下滑。
国家宏观决策层洞察市场困境，12月6日央行降低存款准备金率0.5个百分点，释放货币宽松信号。银保监会有关官员在新闻发布会发声，督促银行落实房地产开发贷款和个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，保障好刚需群体信贷需求，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。这意味着楼市政策的拐点来了，政策肯定是要回暖了！
展望2022年，一季度是楼市常规淡季，处于政策回暖过渡期；三月份起购房者有望在金融政策支持下，购房意愿增强，市场春天回暖。在市场节奏上，济南青岛先行，其他城市随后跟进。下半年各城市市场全面走出低谷，住房需求正常释放，楼市回归常态，部分城市房源趋紧，会有房价上涨。
山东财经大学房地产研究所副所长 张振勇
房地产市场高开低走
发展保障性租赁住房成重点
2021年济南楼市真是跌宕起伏，高开低走，用一句话形容就是“春暖夏凉，秋冷冬封”，上半年和下半年冰火两重天。上半年济南房地产市场完全从新冠疫情中恢复，加上前期积累的需求，房地产市场异常火爆。但是到了下半年，随着房地产贷款集中度管理的逐渐落地，银行将更多资源倾斜于一手房，导致二手房贷款额度越来越紧张，造成二手房无论交易额还是交易面积，不管是同比还是环比，都是一个大幅下降的状态。虽然央行在下半年两次下调金融机构存款准备金率，共释放长期资金约2.2万亿元，但是目前济南市房地产市场下行压力仍然较大，商品房销量缩减、二手房价格下跌、土地流拍等仍将持续。济南市房地产市场经过多年的高速发展之后，供求形势已发生改变，供不应求已不复存在，以后每年的新房交易量很难会有总量增长，可能还会有小比例地萎缩。未来央行将稳妥实施房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
山东世联怡高物业顾问有限公司 总经理 朱江
市场逐步低位筑底
预计缓步进入恢复期
土地市场：受三道红线、两集中供地影响，品牌房企拿地积极性受到很大影响，央企、国企、平台公司土地市场份额增大
2021年1-12月，济南居住和商住类土地共成交131宗、规划建面942.1万㎡，同比建面增加28.6%，楼面地价5463元/平米，同比下降15.1%。
住宅市场：上半年市场表现“量增价涨”，下半年，随着调控力度加强以及信贷收紧，市场急转直下，楼市表现“量价齐跌”。
2021年1-11月，济南市住宅新增供应量651.2万㎡，同比增长0.1%。成交量724.1万㎡，同比增长13.9%，成交规模同比去年同期有所增长。成交均价17079元/㎡，同比上涨6.5%；销售额1236.8亿元，同比增长21.3%。
市场趋势：“政策底”已经明确，市场逐步低位筑底，市场信心止跌企稳。预计明年一二季度，是市场缓步恢复期，开发企业格局逐步明确。
12月7日，央行下调金融机构存款准备金率。12月8日-10日召开的中央经济工作会议，支持商品房市场，促进房地产健康发展与良性循环。种种政策导向表明，金融端对房地产行业慢慢解冻，尤其是央、国企房地产企业现金流开始好转，民营房企还需要一段时间度过艰难时刻。
易居企业集团克而瑞城市研究事业部 济南机构总经理 唐堂
国企拿地占主导
预计明年上半年市场小阳春
2021年济南土地市场迎来了“集中供地”，二批次新增“摇号制度”，随后三批次又进入了“竞品质”的行列，全年济南主城七区（历下、历城、市中、槐荫、天桥、高新、长清）共供应住宅用地494万㎡，供应建面1117万㎡，成交404万㎡，成交建面940万㎡，整体成交均价5464元/㎡，全年溢价率5.1%。一批次市场火热，二、三批次成交惨淡，低溢价，低流拍为主旨，央/国企为拿地主力军，而在民企中，中小型开发商持续占大头。
住宅市场全年先扬后抑，上半年疫情后购买力的集中释放，楼市小阳春的火热加之住宅有效供应不足，导致住宅价格节节攀升。上半年偏热的市场环境引发调控和地产金融政策（尤其按揭贷款）的进一步收紧，下半年市场销售量急转直下，推盘去化双双走弱，房企竞争加剧，降价现象明显。
当前市场政策调控已接近拉满，房产税试点暂缓、央行降准，政策有所缓和，预测2022年上半年楼市仍旧会有小阳春特征，整体来看，房地产行业平稳健康发展和良性循环将为明年市场主基调。
